משכנתא בזכאות משרד הבינוי והשיכון – מה זו הלוואה מוכוונת

לצד המשכנתא הרגילה מהבנק, חלק מרוכשי הדירות זכאים להלוואה מוכוונת, כלומר הלוואה במסגרת סיוע ממשלתי של משרד הבינוי והשיכון, שניתנת דרך הבנקים למשכנתאות. ההלוואה הזאת היא בדרך כלל רק חלק מהמימון, אבל יש לה יתרונות שכדאי להכיר. המדריך מסביר את הנושא, נכון למועד כתיבה. תנאי הזכאות והסכומים מתעדכנים מעת לעת, ולכן יש לבדוק את הפרטים העדכניים מול המשרד והבנק.

מי עשוי להיות זכאי

לפי נוהל משרד הבינוי והשיכון בנושא זכאות לסיוע של חסרי דירה, הסיוע מיועד לחסר דירה, כלומר יחיד או משפחה שאין להם, ולא היו להם בתקופה שנקבעה בנוהל, זכויות בדירה או בחלק ממנה. הנוהל מתייחס לבעלות, לחכירה, לשכירות מוגנת ולדרכים נוספות. יש חריג לדירה שנרכשה לאחרונה ושעבורה מבוקש הסיוע. בנוסף, לפי הנוהל, מי שכבר קיבל סיוע ממשלתי לדיור בהלוואה, במענק או בפיצויי פינוי אינו נחשב חסר דירה, למעט סוגי סיוע מסוימים שהנוהל מחריג.

איך מחושבת הזכאות

לפי הנוהל, הזכאות נקבעת לפי ניקוד שנצבר בהתאם למשך הזכאות, למספר הילדים ולמספר האחים והאחיות, ויש טבלת ניקוד ותוספות לפי סוג הזכאי ואזור העדיפות. הנוהל כולל גם תוספות לנכים ולמי ששירת בצה"ל או בשירות לאומי, לפי חודשי השירות.

איך מקבלים תעודת זכאות

לפי הנוהל, המבקש נרשם בבנק למשכנתאות ומגיש טופס ומסמכים. פקיד הבנק בודק את המסמכים ומאמת את הנתונים, ולאחר עיבוד במשרד מונפקת תעודת זכאות. לפי הנוהל, התעודה תקפה לשנה מיום ההרשמה, ובמקרים מסוימים התוקף יכול להתארך או להתקצר. כדאי לבדוק מול הבנק מה התוקף בפועל ומה נדרש לחידוש.

היתרונות של הלוואה מוכוונת

אין עמלת פירעון מוקדם

לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), אין לגבות עמלה כלשהי על פירעון מוקדם של הלוואה מוכוונת. זה יתרון משמעותי, משום שהוא מאפשר לפרוע את ההלוואה בכל עת בלי עלות נוספת.

הקלות במגבלות בנק ישראל

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת שמגבלת שיעור המימון אינה חלה על הלוואה שלמעלה ממחציתה ניתנה מכספי המדינה ובאחריותה. בנוסף, נספח בהוראה מחריג זכאים לעזרה בשיכון מחלק מהדרישות בנושא משקל הסיכון בהלוואות בריבית משתנה. אלה כללים טכניים, אבל הם משקפים את היחס המיוחד להלוואות בסיוע ממשלתי.

איך משלבים בתמהיל

בדרך כלל ההלוואה המוכוונת היא חלק קטן יחסית מסך המימון, ויתר הסכום נלקח בהלוואות רגילות של הבנק. לדעתנו, כדאי לבדוק את תנאי ההלוואה המוכוונת, ובהם הריבית וההצמדה, ולהשוות אותם למסלולים הרגילים. לא תמיד ההלוואה המוכוונת היא הזולה ביותר, אבל היעדר עמלת הפירעון הופך אותה לגמישה במיוחד.

מסמכים נדרשים

לפי הנוהל, יש להגיש לבנק טופס הרשמה ומסמכים שמאמתים את הנתונים, כמו מסמכים על המצב המשפחתי, על הילדים ועל השירות הצבאי או הלאומי. כדאי לברר מראש מול הבנק את הרשימה המלאה, ולוודא שהמסמכים עדכניים, כדי שהעיבוד במשרד לא יתעכב.

שלבי מימוש הזכאות

אחרי קבלת התעודה, מממשים את הזכאות במסגרת המשכנתא בבנק. הבנק מציג את ההלוואה המוכוונת כחלק מהתמהיל, לצד המסלולים הרגילים. כדאי לשים לב למועד תום תוקף התעודה, ולתכנן את הרכישה כך שהמימוש ייעשה לפני כן. הנוהל מפנה להוראות נפרדות בנושא תנאי מימוש ההלוואות במגזר העירוני והכפרי, ולכן התנאים המדויקים עשויים להשתנות לפי סוג הזכאי והאזור.

טעויות נפוצות

טעות נפוצה היא להניח שהזכאות מכסה חלק גדול מהמימון. בפועל, ההלוואה המוכוונת היא לרוב חלק קטן מסך הסכום. טעות נוספת היא לוותר על בדיקת הזכאות מתוך הנחה שהיא לא רלוונטית. לדעתנו, כדאי לבדוק את הזכאות בכל מקרה, משום שגם הלוואה קטנה ללא עמלת פירעון מוקדם מוסיפה גמישות לתמהיל.

שאלות נפוצות

איפה נרשמים לזכאות?

לפי נוהל משרד הבינוי והשיכון, ההרשמה נעשית בבנק למשכנתאות, שבודק את המסמכים ומעביר אותם לעיבוד במשרד.

האם יש עמלת פירעון מוקדם על הלוואה מוכוונת?

לא. לפי צו הבנקאות, אין לגבות עמלה על פירעון מוקדם של הלוואה מוכוונת.

האם מי שהייתה לו דירה בעבר יכול להיות זכאי?

לפי הנוהל, ככלל מי שהיו לו זכויות בדירה בתקופה שנקבעה אינו נחשב חסר דירה, עם חריגים מסוימים. יש לבדוק את המקרה הספציפי מול הבנק והמשרד.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.