מקדמה על חשבון מס שבח – כמה הקונה מעביר ומתי

מה המקדמה

לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, ובעסקאות שמנויות בסעיף, הרוכש משלם מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. המטרה היא להבטיח את גביית המס עוד לפני שנערכה שומה סופית. החוק קובע שסכום המקדמה ששילם הרוכש כחוק נחשב כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים – כלומר, הוא משולם מתוך המחיר ולא בנוסף לו.

כמה

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026:

מהתמורה – אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2001.

מהתמורה – אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מ-7.11.2001 ואילך.

ברכישה מחברה – שיעור המקדמה הוא תמיד 7.5% מהתמורה.

מתי

לפי המדריך, הרוכש חייב להעביר את המקדמה מיד לאחר ששילם למוכר יותר מ- מהתמורה. ברכישה מקבלן – מיד לאחר ששילם יותר מ- מהתמורה. בכל מקרה, חובת תשלום המקדמה לא קמה לפני שחלפו 30 ימים ממועד העסקה. החובה לא חלה אם המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על כך שהמכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה.

מתי המקדמה לא חלה

לפי המדריך, המקדמה לא חלה במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1, במכירה פטורה לפי סעיף 72 בידי גופים מסוימים (כמו רשות מקומית ורשות הפיתוח), במכירה על ידי קבלן שחלה לגביה חובת רישום בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות), ובעסקה שאינה כולה במזומן.

איך משלמים

לפי המדריך, כדי שיופק שובר תשלום ייעודי למקדמה יש להגיש בקשה לתשלום מקדמה בטופס 7152. בעת תשלום מלוא המקדמה יינתן אישור לטאבו למס שבח.

הקשר לאישור מקדים למס רכישה

המקדמה משפיעה גם על הקונה עצמו. לפי המדריך, אישור לטאבו למס רכישה יכול להינתן עוד לפני שנערכה שומת מנהל, אם חלפו 60 יום מיום הצהרת הרוכש או 30 ימים מהיום שבו המציא את כל המסמכים (לפי המאוחר), המנהל טרם ערך שומה, המקדמה למס שבח שולמה כחוק, ואם התבקשה הקלה או פטור – הומצאו המסמכים. אישור כזה מחייב את רשם המקרקעין לרשום הערה שהמנהל טרם אישר את הפטור או את תשלום המס לפי שומתו.

הקטנת המקדמה

המוכר או הרוכש רשאים לבקש הקטנה של המקדמה על בסיס השומה העצמית, בטופס 7155. אם המנהל לא השיב במועד שנקבע, הבקשה נחשבת כמתקבלת לעניין גובה המקדמה. על כך בהרחבה בעמוד נפרד.

מה קורה אחרי השומה הסופית

המקדמה היא תשלום על חשבון המס, ולא המס הסופי. לאחר שהמנהל עורך את השומה, אם המס הסופי גבוה מהמקדמה – המוכר משלם את היתרה, ואם הוא נמוך ממנה – ההפרש אמור להיות מוחזר בהתאם לשומה. לכן חשוב שהמוכר יעקוב אחרי מצב השומה באזור האישי באתר רשות המסים או דרך עורך הדין המייצג.

למה זה חשוב לקונה

המקדמה היא חובה שהחוק מטיל על הרוכש. קונה שלא העביר אותה במועד עלול להתקשות בקבלת אישור לטאבו, כי האישור המקדים למס רכישה מותנה, בין היתר, בכך שהמקדמה למס שבח שולמה כחוק. לכן גם הקונה, ולא רק המוכר, צריך לעקוב אחרי מועד התשלום.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, את מנגנון המקדמה כדאי לעגן בחוזה במפורש: מתי היא משולמת, מי מגיש את הבקשה לשובר, ומה קורה אם תתקבל הקטנה. כך נמנעים מוויכוחים בשלב התשלומים.

שאלות נפוצות

האם המקדמה היא תוספת למחיר

לא. לפי החוק, כפי שמתואר במדריך, סכום המקדמה ששולם כחוק נחשב חלק מהתמורה החוזית.

אני מוכר דירה יחידה בפטור. האם הקונה צריך לשלם מקדמה

לפי המדריך, המקדמה לא חלה במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1.

מתי בדיוק משלמים ברכישה רגילה

לאחר תשלום של יותר מ- מהתמורה, ובכל מקרה לא לפני שחלפו 30 ימים מיום העסקה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.