מע"מ על השכרת דירה למגורים: מתי חל פטור

שאלה שעולה אצל משכירים, בעיקר אצל מי שהוא גם עוסק מורשה בעסק אחר, היא אם צריך להוסיף מע"מ לשכר הדירה. התשובה תלויה בסוג ההשכרה. חוק מס ערך מוסף קובע פטור מפורש להשכרה למגורים, אבל הפטור אינו חל על כל השכרה.

הכלל: השכרה למגורים פטורה

סעיף 31 לחוק מס ערך מוסף מונה עסקאות הפטורות ממס. לפי סעיף 31(1), פטורה ממע"מ השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון.

מנוסח הסעיף עולים שלושה תנאים:

• ההשכרה היא למגורים.

• תקופת ההשכרה אינה עולה על 25 שנים.

• אין מדובר בהשכרה לשם אירוח בבית מלון.

כשהתנאים מתקיימים, העסקה פטורה ממע"מ, ואין צורך להוסיף מע"מ לשכר הדירה.

מה אינו בפטור

לפי אותו נוסח, אלה מצבים שאינם נכנסים לפטור שבסעיף 31(1):

• השכרה שאינה למגורים, כמו משרד, חנות או מחסן לשימוש עסקי.

• השכרה לשם אירוח בבית מלון.

• השכרה לתקופה העולה על 25 שנים.

במקרים האלה צריך לבדוק את חובות המע"מ לפי הכללים הרגילים של החוק, ויש לכך השלכות על מי שמשכיר במסגרת עסק.

השכרה לטווח קצר

דירות שמושכרות לטווח קצר לתיירים, למשל דרך פלטפורמות הזמנה, מעוררות שאלה מורכבת יותר: האם מדובר בהשכרה למגורים, או בפעילות שדומה לאירוח. החוק מחריג במפורש "אירוח בבית מלון", ושאלת סיווגן של השכרות קצרות אחרות תלויה בנסיבות. באתר שלנו יש עמוד נפרד על השכרה לטווח קצר, ובשאלת המע"מ כדאי להתייעץ עם רואה חשבון.

עוסק מורשה שמשכיר דירה

עוסק מורשה, למשל בעל עסק או נותן שירותים, שמשכיר גם דירת מגורים פרטית, אינו צריך בדרך כלל לגבות מע"מ על ההשכרה, משום שזו עסקה פטורה לפי סעיף 31(1). עם זאת, אם הדירה רשומה בספרי העסק, או שההשכרה עצמה היא חלק מהעסק, ייתכנו השלכות נוספות, גם במס הכנסה, ולכן כדאי לבדוק את המצב הספציפי.

הקשר למס הכנסה

הפטור ממע"מ אינו פוטר ממס הכנסה. ההכנסה משכר הדירה ממוסה לפי אחד המסלולים של מס הכנסה: פטור עד התקרה, מסלול 10% או המסלול הרגיל (מקור: רשות המסים, 2026). אלה שני מסים נפרדים, עם כללים נפרדים. על המסלולים של מס הכנסה הרחבנו בעמודים נפרדים.

מה לגבי דמי תיווך ושירותים

גם כשההשכרה עצמה פטורה ממע"מ, שירותים שהמשכיר או השוכר מקבלים מנותני שירות, כמו מתווך, עורך דין או בעל מקצוע, עשויים לכלול מע"מ לפי הכללים הרגילים. לכן, לפי תקנות המתווכים, הזמנת התיווך צריכה לציין אם דמי התיווך כוללים מע"מ.

השכרה ארוכה במיוחד

הרף של 25 שנים חשוב בעיקר בעסקאות חריגות, כמו חכירה ארוכה של דירה. לפי חוק המקרקעין, שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות". השכרה כזו, גם כשהיא למגורים, אינה נכנסת לפטור שבסעיף 31(1), ולכן בעסקה כזו כדאי לבדוק מראש את היבטי המע"מ ואת היבטי המס האחרים עם רואה חשבון או עורך דין.

המלצות מעשיות

החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק:

• לציין בחוזה שהדירה מושכרת למגורים בלבד. זה רלוונטי גם לפטור ממס הכנסה, שמותנה במסמך חתום מהשוכר.

• בהשכרה מעורבת, למשל דירה שחלק ממנה משמש כמשרד, לבדוק עם רואה חשבון איך מסווגים את העסקה.

• בהשכרה ארוכה במיוחד, לבדוק מראש את משך התקופה כולל אופציות, ביחס לרף של 25 שנים.

שאלות נפוצות

אני עוסק מורשה. האם עליי להוציא חשבונית מע"מ לשוכר?

השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים היא עסקה פטורה לפי סעיף 31(1). את אופן התיעוד והדיווח כדאי לברר מול רואה החשבון שלכם.

שוכר מבקש להשתמש בדירה גם כקליניקה. מה המשמעות?

שימוש שאינו למגורים בלבד עלול להשפיע על הפטור ממע"מ, ובוודאי על הפטור ממס הכנסה, שמותנה במגורים בלבד. כדאי לבדוק זאת לפני החתימה.

האם הפטור חל גם על השכרת דירה לחברה שמשכנת בה עובדים?

הסעיף מדבר על "השכרה למגורים" ואינו מתנה את הפטור בזהות השוכר. עם זאת, בנסיבות כאלה כדאי לבדוק את הסיווג עם רואה חשבון.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח סעיף 31 לחוק מס ערך מוסף וסעיף 3 לחוק המקרקעין. הוא אינו מהווה ייעוץ מס.

לבעלי נכסים שמחזיקים גם נכסי מגורים וגם נכסים מסחריים ובוחנים את עתידם, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.