מס שבח במכירת נכס בידי חברה

חברה אינה "יחיד"

חלק גדול מההקלות במס שבח מיועד ליחידים. לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, כדי שנכס ייחשב דירת מגורים לעניין הפטור, הוא צריך להיות בבעלות או בחכירה של יחיד ולא של חברה. לכן, חברה שמוכרת דירה לא תוכל ליהנות מפטור דירה יחידה, מפטור דירת ירושה או מהפטור החד-פעמי שבפרק חמישי 1.

שיעור המס

לפי המדריך, לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הריאלי, ולא החלוקה לתקופות שחלה על יחיד. בנוסף, על הסכום האינפלציוני החייב (מיום הרכישה ועד 31.12.1993) חל מס בשיעור 10% – ליחיד ולחברה. בנכסים שנרכשו לפני 1961 חלים כללי מס היסטורי בסעיף 48א(ד), עם טבלאות ייעודיות לחברה.

השוואה ליחיד

אצל חברה כל השבח הריאלי מחויב בשיעור אחד. לכן, בנכס שנרכש לפני 2001 ההבדל בין החזקה פרטית להחזקה בחברה עשוי להיות משמעותי בכל אחד מהכיוונים, תלוי בתקופת הבעלות. חשוב לזכור גם שכשהרווח יוצא מהחברה לבעלי המניות, ייתכן מס נוסף במישור בעלי המניות.

הקלות שמותאמות ליחיד

החישוב הליניארי החדש לדירת מגורים מזכה – פטור על השבח עד 1.1.2014 – הוא חישוב ליחיד, כמתואר במדריך. גם הפריסה לפי סעיף 48א(ה) מבוססת על מדרגות מס ההכנסה של יחיד ועל תושבות, והוראת השעה לקרקע לשמונה יחידות דיור לפחות מיועדת, לפי המדריך, ליחיד. לעומת זאת, ניכוי הוצאות מותרות לפי סעיף 39 וקיזוז הפסדים חלים גם על חברה, בתנאים שנקבעו.

מלאי עסקי

מס שבח מוטל, לפי המדריך, על מוכר זכות במקרקעין שאינה מהווה בידיו "מלאי עסקי". חברה קבלנית שמוכרת דירות שבנתה מוכרת בדרך כלל מלאי עסקי, והרווח שלה ממוסה במסגרת מס ההכנסה ולא במס שבח. במקרה כזה מגישים את ההצהרה בטופס 7000ב ומבקשים פטור לפי סעיף 50, עם אישור פקיד שומה.

מקדמה ברכישה מחברה

לפי המדריך, ברכישה מחברה שיעור המקדמה על חשבון מס השבח הוא תמיד 7.5% מהתמורה, בלי קשר ליום הרכישה של הנכס. המדריך מציין גם שמקדמה לא חלה במכירה על ידי קבלן שחלה לגביה חובת רישום לפי סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות).

דירה בחברה נספרת לבעלי המניות

לפי סעיף 49ד לחוק, לעניין פטור דירה יחידה של יחיד, דירה המשמשת או מיועדת למגורים שבבעלות איגוד (כמו חברה) תיחשב דירה נוספת של היחיד, אם יש לו באמצעות זכויותיו באיגוד חלק העולה על שליש בבעלות בה (או מחצית אם ירש את זכויותיו), למעט דירה שהיא מלאי עסקי או דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997. לכן, החזקת דירה בחברה עלולה לפגוע בפטור על הדירה הפרטית של בעל המניות.

איגוד מקרקעין

החוק עוסק לא רק במכירת זכות במקרקעין אלא גם בפעולה באיגוד מקרקעין – למשל מכירת מניות בחברה שעיקר נכסיה מקרקעין. לפי המדריך, מס שבח מוטל גם על עושה פעולה באיגוד מקרקעין, והאיגוד עצמו מוסר הצהרות לפי סעיף 75. מדובר בתחום מורכב, שבו כדאי לקבל ליווי מקצועי.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, ההחלטה אם להחזיק נכס בחברה או באופן פרטי צריכה להתקבל כבר ברכישה, כי היא משפיעה על המס במכירה, על פטורי דירה יחידה של בעלי המניות ועל המקדמה. שינוי מבנה בדיעבד עלול להיות אירוע מס בפני עצמו.

שאלות נפוצות

האם חברה יכולה לקבל פטור דירה יחידה

לא. לפי המדריך, דירת מגורים לעניין הפטור צריכה להיות בבעלות יחיד ולא חברה.

מה שיעור מס השבח לחברה

הנתונים משתנים לפי הנכס, השכונה ומצב השוק. לפני כל החלטה מומלץ לבדוק עסקאות שנרשמו בפועל במאגר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov.il) ובפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע.

כמה מקדמה משלם קונה מחברה

לפי המדריך, 7.5% מהתמורה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.