מס רכישה על קרקע, חנות או משרד

דירת מגורים מול כל השאר

לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה בשיעור משווי המכירה. לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג, ואילו בנכסים שאינם דירת מגורים שיעור המס קבוע על כל השווי. לכן השאלה הראשונה היא אם הנכס הנרכש הוא "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק – הגדרה שכוללת, לפי המדריך, גם "דירת מעטפת".

השיעור הקבוע: 6%

לפי המדריך, לפי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה, שיעור מס הרכישה על רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הוא 6% משווי המכירה, החל מיום 1.8.2013. זה השיעור הרגיל ברכישת מגרש, חנות, משרד, מחסן, מבנה תעשייה או בניין שאינו למגורים.

קרקע לבנייה: תיקון ל-5%

המדריך מציין חריג: ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, אם התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים ממועד הרכישה, שומת מס הרכישה תתוקן לפי שיעור של 5%.

משק חקלאי: חישוב מפוצל

לפי המדריך, לפי תקנה 16, ברכישת משק חקלאי מפרידים את החישוב: החלק משווי הזכות המיוחס לבניין המשמש למגורים מחויב לפי כללי החיוב לדירת מגורים, והחלק המיוחס ל"שווי הנקי" – יתרת השווי – מחויב לפי שיעורים מיוחדים: 0.5% על החלק שעד סכום המדרגה הראשונה, ו-5% על החלק שמעליה. הנתון נכון למועד כתיבה.

קבוצת רכישה

לפי המדריך, תיקון 69 לחוק הסדיר את החיוב במס רכישה למי שרוכש במסגרת קבוצת רכישה: שווי הרכישה במקרה כזה הוא שווי הנכס הבנוי. בנוסף נקבע שמכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה תחויב במע"מ, ושתשלומו יהיה תנאי נוסף לרישום הרכישה בטאבו.

מתי משלמים

כמו בכל רכישה, ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום הרכישה, והמס משולם לפי השומה העצמית בתוך 60 יום, בכפוף לדחייה לפי סעיף 51 – עד המוקדם מבין קבלת חזקה, תשלום של יותר מ-50% מהמחיר, או קבלת ייפוי כוח לרישום. ברכישה מקבלן מגישים בטופס 7000ב, ובשאר המקרים בדרך כלל בטופס 7002.

מע"מ בנוסף

ברכישת נכס מסחרי או קרקע ייתכן שהעסקה חייבת גם במע"מ – למשל כשהמוכר הוא עוסק, או כשמדובר בעסקת אקראי כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף. מס הרכישה ומע"מ הם שני מסים נפרדים, וחשוב לבדוק את שניהם. לפי סעיף 7 לחוק מע"מ, מחיר העסקה לצורך המע"מ הוא התמורה שהוסכם עליה, ולכן כדאי לבדוק בחוזה אם המחיר כולל מע"מ.

דירה שתשמש כמשרד

ההבחנה בין דירת מגורים לנכס אחר נבחנת לפי ההגדרות שבסעיף 9(ג) ולפי השימוש. בטופס ההצהרה הרוכש מצהיר מהי מהות הזכות הנרכשת ואיזה שימוש ייעשה בה. הצהרה לא מדויקת עלולה להוביל לשומה אחרת ולהליכי השגה, ולכן כדאי לבדוק את הסיווג מראש.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, יזמים קטנים שרוכשים מגרש לבנייה צריכים לתכנן את לוח הזמנים של בקשת ההיתר כבר בשלב הרכישה. ההבדל בין משווי מגרש יכול להיות סכום משמעותי, והוא תלוי בקבלת ההיתר בתוך שנתיים.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על חנות

לפי המדריך, 6% משווי המכירה, כמו כל זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים.

קניתי מגרש וקיבלתי היתר אחרי שנה וחצי. מה עושים

לפי המדריך, אם המגרש עומד בתנאים והתקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים, שומת מס הרכישה תתוקן ל-5%. יש לפנות למשרד מיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון.

האם מס הרכישה על משק חקלאי זהה ל-6%

לא. לפי תקנה 16, החלק המיוחס למגורים מחויב לפי כללי דירת מגורים, והשווי הנקי לפי 0.5% ו-5%.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.