מס רכישה ברכישת חלק מדירה

הכלל: מחשבים לפי הדירה כולה

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, ברכישת חלק מדירה יש לחשב את המס לפי שווי הדירה בשלמותה, ואת תוצאת חישוב המס יש להכפיל בחלק הנרכש. כלומר, לא מחלקים את המחיר ואז מפעילים מדרגות על הסכום הקטן, אלא מחשבים את המס כאילו נקנתה הדירה כולה, ורק אז לוקחים את החלק היחסי.

למה זה משנה

מדרגות מס הרכישה על דירת מגורים הן מדורגות. אילו היו מפעילים אותן על מחיר החלק בלבד, רוכש של חלק קטן היה נהנה פעמים רבות מהמדרגה הנמוכה על כל הסכום. השיטה של המדריך מבטיחה שהשיעור האפקטיבי ייקבע לפי שווי הדירה המלא.

המחשה עקרונית

רוכש קונה רבע מדירה שכל שוויה 2,400,000 ₪. המספרים להמחשה בלבד, ואין בהם חישוב של מס בפועל.

האם הרוכש "בעל דירה יחידה"

המדרגות תלויות במספר הדירות של הרוכש. לפי המדריך, החישוב לדירה יחידה חל על יחיד תושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת, והמניין נעשה ברמת התא המשפחתי – הרוכש, בן זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 (למעט ילד נשוי או יתום). המדריך מוסיף שיש לבחון הלכות לעניין הפרדה רכושית והשפעתה.

חלקים שלא נספרים

לפי המדריך, במניין הדירות של הרוכש לא נחשבות: דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, ודירת ירושה שחלקו בה אינו עולה על מחצית. מנגד, לפי המדריך, דירה או חלק מדירה שהתקבלו בירושה מעל מחצית, או במתנה מעל שליש, נחשבים דירה שבבעלות הרוכש.

דוגמה: אחים שירשו דירה

שלושה אחים ירשו דירה בחלקים שווים, ואחד מהם קונה את חלקיהם של האחרים. לגבי החלק שהוא קונה – מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה כולה ומוכפל בשני השלישים הנרכשים. לגבי מעמדו כבעל דירה – החלק שירש (שליש) אינו עולה על מחצית בדירת ירושה, ולכן לפי המדריך אינו נספר כשלעצמו במניין הדירות שלו. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, כולל שאלת הקרבה – ייתכן שבין אחים חלים כללים נוספים כשמדובר במכירה ללא תמורה.

הצד של המוכר

מכירת חלק מדירה משפיעה גם על המוכר. פטור דירה יחידה במס שבח מחייב, לפי סעיף 49א, למכור את כל הזכויות בדירה. לכן מוכר שמוכר רק חלק מזכויותיו בדירה לא יהיה זכאי לפטור לפי פרק חמישי 1 (למעט חריג עסקת קומבינציה). בנוסף, לפי סוף סעיף 49ב(2), יש מגבלה על מכירה בפטור של חלק שאינו עולה על שליש (או מחצית בירושה) אם בגינו כבר הוחלה החזקה במכירה פטורה אחרת.

דיווח

גם ברכישת חלק מדירה מגישים הצהרה בתוך 30 ימים, ומשלמים את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 יום, בכפוף לסעיף 51. כשיש כמה רוכשים שאינם מאותו תא משפחתי, לפי המדריך יש לצרף הצהרת רוכש נפרדת לכל אחד.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, ברכישות בין יורשים או שותפים כדאי לבדוק לפני החתימה גם את מס הרכישה של הקונה וגם את מס השבח של המוכרים. לפעמים מבנה עסקה אחר – למשל מכירה משותפת לצד שלישי – מוביל לתוצאה טובה יותר לכולם.

שאלות נפוצות

קניתי 50% מדירה. האם מס הרכישה הוא חצי מהמס על הדירה כולה

לפי המדריך, מחשבים את המס לפי שווי הדירה בשלמותה ומכפילים בחלק הנרכש – כלומר חצי מהמס המחושב על הדירה כולה, לפי המדרגות שחלות עליך.

יש לי רבע מדירה שקיבלתי במתנה. האם אני בעל דירה

לפי המדריך, דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש לא נחשבת במניין הדירות, אבל מתנה מעל שליש כן נחשבת.

האם מוכר של חצי דירה זכאי לפטור דירה יחידה

לפי סעיף 49א, הפטור דורש מכירת כל הזכויות בדירה, ולכן מכירת חלק בלבד אינה עומדת בתנאי, למעט חריג קומבינציה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.