מסלול 10% על שכר דירה: למי מתאים ואיך משלמים

מסלול 10% נחשב פשוט: משלמים עשירית מההכנסה ברוטו, פעם בשנה, ושוכחים מחישובים (מקור: רשות המסים, 2026). אבל לפשטות יש מחיר, ויש גם כמה פרטים שכדאי להכיר לפני שבוחרים בו. ההסדר קבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה.

מי רשאי לבחור במסלול

לפי סעיף 122(א), יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור 10% ממנה, במקום המס הרגיל לפי סעיף 121. התנאי הוא שההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק. שלושה מאפיינים עולים מהנוסח:

• המסלול מיועד ליחיד, לא לחברה.

• הדירה צריכה לשמש למגורים.

• הדירה צריכה להיות בישראל. להשכרת מקרקעין מחוץ לישראל יש מסלול נפרד בסעיף 122א.

מועד התשלום

לפי סעיף 122(א1), המס ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ההכנסה, אלא אם היחיד שילם באותה שנה מקדמות לפי סעיף 175. לפי אתר "כל זכות", בפועל מדובר בתשלום עד 30 בינואר של השנה העוקבת, ולמשכירים שאין להם תיק במס הכנסה יש טופס מקוצר לתשלום.

על מה מוותרים

סעיף 122(ג) קובע שמי שבחר במסלול 10% לא יהיה זכאי:

• לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה.

• לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, כמו תיקונים ותחזוקה.

• לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה או מהמס החל עליה.

המשמעות: המס מחושב על ההכנסה ברוטו, גם אם בשנה מסוימת היו הוצאות גבוהות על הדירה.

השפעה על מס השבח בעתיד

אותו סעיף מוסיף הוראה שרבים מחמיצים: לעניין חישוב מס השבח במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת שאפשר היה לנכות לפי כל דין, לתקופה שבה שולם מס של 10% (מקור: רשות המסים, 2026). במילים אחרות, למרות שבמסלול הזה לא נוכה פחת, בעת המכירה רואים כאילו נוכה. מי שמתכנן למכור את הדירה בעתיד צריך להביא זאת בחשבון.

ניכוי שכר דירה למי שמשכיר את דירתו היחידה

סעיף 122(ו) כולל הטבה למצב נפוץ: אדם שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת למגוריו. במצב כזה, למרות הכלל שאין ניכויים, הוא רשאי לנכות מההכנסה משכר הדירה את דמי השכירות ששילם באותה שנה. הניכוי מוגבל לנמוך מבין שני סכומים: ההכנסה משכר הדירה באותה שנה, או 90 אלף ש"ח בשנה. התנאים העיקריים:

• "דירה יחידה" מוגדרת לפי חוק מיסוי מקרקעין.

• דמי השכירות ששולמו הם בעד דירה בישראל ששכר המשלם למגוריו, או תשלום שנתי בעד החזקה בבית אבות או בבית חולים גריאטרי, כהגדרתם בחוק.

• התשלום לא שולם לקרוב, לפי ההגדרה שבסעיף 88 לפקודה.

• התשלום לא נדרש בניכוי בחישוב הכנסה חייבת אחרת.

• היחיד, בן זוגו המתגורר עמו וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כבעלים אחד.

דוגמה להמחשה

הדוגמה הבאה היא חישוב אריתמטי לפי נוסח הסעיף, לשם המחשה בלבד. משכיר את דירתו היחידה ב-60,000 ש"ח בשנה, ושוכר דירה למגוריו ב-48,000 ש"ח בשנה.

שילוב עם הפטור

לפי אתר "כל זכות", אי אפשר לקבל פטור חלקי ובמקביל לבחור במסלול 10% על אותה דירה, ואי אפשר לפצל באותה שנה את ההכנסה מאותה דירה בין מסלולים (מקור: רשות המסים, 2026). לכן הבחירה היא לגבי ההכנסה מהדירה כולה בשנה מסוימת.

מה לשמור לצורך התשלום

ההמלצות הבאות הן שלנו ולא הוראות חוק. כדי לחשב נכון את המס ולשלם בזמן, כדאי לשמור לאורך השנה את חוזי השכירות, את פירוט התקבולים מכל חודש ואת אישורי התשלום. מי שנהנה מהניכוי של סעיף 122(ו) צריך לשמור גם את חוזה השכירות של הדירה שבה הוא גר ואת אישורי התשלום עליה, כדי שיוכל להוכיח את הניכוי אם יידרש.

שאלות נפוצות

למי מסלול 10% מתאים בדרך כלל?

זו הערכה כללית שלנו ולא ייעוץ מס: הוא עשוי להתאים למי שהכנסתו משכירות גבוהה מהתקרה הפטורה, שיעור המס השולי שלו גבוה, ואין לו הוצאות גדולות על הדירה.

מה קורה אם לא שילמתי עד סוף ינואר?

סעיף 122(א1) קובע את מועד התשלום. איחור עלול לגרור הפרשי הצמדה וריבית ואולי השלכות נוספות, ולכן כדאי לפנות לרשות המסים או ליועץ מס.

האם אפשר לבחור ב-10% על דירה מסחרית?

לא. הסעיף חל על דירה המשמשת למגורים בישראל.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ועל מידע מאתר "כל זכות". הוא אינו מהווה ייעוץ מס, ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון.

לבעלי דירות להשקעה ששוקלים מכירה, השכרה או השבחה של הנכס, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.