מסלול מס רגיל על שכירות: ניכוי הוצאות ופחת

המסלול הרגיל הוא ברירת המחדל של פקודת מס הכנסה: ההכנסה משכר דירה מצטרפת להכנסות האחרות וממוסה לפי המדרגות. הוא נשמע פחות אטרקטיבי משני המסלולים האחרים, אבל במצבים מסוימים הוא דווקא המשתלם, בזכות האפשרות לנכות הוצאות ופחת.

שיעור המס

לפי סעיף 121 לפקודה, הכנסה משכר דירה היא הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ולכן חלים עליה שיעורי המס של הכנסה כזו. השיעורים עשויים להשתנות, ולכן כדאי לבדוק אותם בכל שנה מול רשות המסים.

ניכוי הוצאות

היתרון המרכזי של המסלול הוא שהוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מותרות בניכוי, בכפוף לכללי הפקודה. לפי אתר "כל זכות", במסלול הזה חלק מההוצאות על הדירה מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי. דוגמאות להוצאות שנבדקות בדרך כלל, בכפוף לכללים ולאישור יועץ המס:

• תיקונים ותחזוקה שוטפת של הדירה.

• הוצאות שהמשכיר נשא בהן לפי החוק, כמו ביטוח מבנה, שלפי חוק השכירות אינו חל על השוכר.

• דמי תיווך ששילם המשכיר.

• הוצאות מקצועיות הקשורות להשכרה, כמו הנהלת חשבונות.

חשוב להבחין בין הוצאה שוטפת לבין השקעה הונית, כמו שיפוץ מקיף או תוספת בנייה. הטיפול בהן שונה, ומומלץ להתייעץ.

פחת לפי התקנות

תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989, קובעות פחת מיוחד:

• בעל דירה שהייתה מושכרת למגורים במשך כל שנת המס זכאי לנכות 2% משווי הדירה, כשהוא מתואם למדד לפי התקנות.

• אם הדירה הושכרה פחות מ-12 חודשים בשנה, הפחת יחסי למספר החודשים השלמים שבהם הייתה מושכרת.

• מי שבחר בפחת הזה אינו זכאי לכל פחת אחר או הפחתה אחרת בשל הדירה.

• "שווי הדירה" נקבע לפי כללים שבתקנה 3, ובהם השווי שנקבע לעניין מס רכישה, עלות הבנייה או הסכום שבו נרכשה הדירה, לפי המקרה.

• "בעל דירה" כולל גם מי שחכר אותה לתקופה של 49 שנים או יותר.

דוגמה לחישוב הפחת

החישוב הבא הוא אריתמטי בלבד, לפי נוסח התקנות ולשם המחשה. אם שווי הדירה המתואם לפי התקנות הוא 2,000,000 ש"ח, והדירה הייתה מושכרת למגורים כל השנה, הפחת השנתי הוא 2%, כלומר 40,000 ש"ח. הסכום הזה מופחת מההכנסה החייבת, לצד ההוצאות המותרות.

דוח שנתי

לפי אתר "כל זכות", משכיר שמשלם מס במסלול הרגיל צריך להגיש דוח שנתי למס הכנסה. הדוח מאפשר לדווח על ההכנסה, לנכות את ההוצאות ואת הפחת, ולהציג את החישוב.

מתי המסלול עשוי להשתלם

החלק הזה הוא כלי חשיבה שלנו ולא ייעוץ מס אישי:

• כשיש בשנה מסוימת הוצאות גבוהות על הדירה, למשל תיקונים משמעותיים.

• כשההכנסות האחרות נמוכות, כך ששיעור המס בפועל נמוך.

• כשבעל ההכנסה מעל גיל 60, והמדרגות הנמוכות חלות עליו.

• כשהפחת השנתי בשיעור משווי הדירה מקטין משמעותית את ההכנסה החייבת.

כדי לדעת בוודאות, צריך לחשב את המס בכל שלושת המסלולים לפי הנתונים שלכם ולהשוות.

השלכה על מס השבח

פחת שנוכה מקטין את יתרת שווי הרכישה לעניין מס שבח בעת המכירה. כלומר, ההטבה בהווה עשויה להשפיע על המס בעתיד. זו נקודה נוספת שכדאי לבדוק מול יועץ מס לפני שבוחרים.

שאלות נפוצות

האם אפשר לנכות ריבית על משכנתה?

הפקודה מתירה, בכפוף לכללים, ניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה. השאלה אם ריבית מסוימת עומדת בתנאים תלויה בנסיבות, ולכן כדאי לבדוק אותה עם רואה חשבון.

אם בחרתי במסלול הפטור, האם אוכל לנכות פחת?

לא. לפי סעיף 5 לחוק הפטור, מי שקיבל הטבה לפי אותו חוק, תקנות הפחת לדירה מושכרת למגורים אינן חלות עליו.

האם המסלול הרגיל מחייב לפתוח תיק עוסק?

השכרת דירה שאינה במסגרת עסק אינה הופכת את המשכיר לעוסק. עם זאת, הגשת דוח שנתי מחייבת רישום במס הכנסה, ופרטי התהליך כדאי לברר מול רשות המסים.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, תקנות הפחת לדירה מושכרת למגורים, מסמך מרכז המחקר של הכנסת ומידע מאתר "כל זכות". הוא אינו מהווה ייעוץ מס.

לבעלי דירות להשקעה שבוחנים את הכדאיות של שיפוץ מול התחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.