מנהל עיזבון ונכסי מקרקעין: מתי ממנים אותו ומה תפקידו

כשיש ביורשים הסכמה, הנכסים מתחלקים בדרך כלל בלי צורך בגורם מנהל. אבל כשהיורשים חלוקים, כשיש נכסים רבים, חובות או נכס שדורש טיפול שוטף – למשל בניין מושכר או קרקע שמחכה לעסקה – לעיתים נדרש גורם ניטרלי שינהל את העיזבון. חוק הירושה, התשכ"ה–1965, מסדיר את מינוי מנהל העיזבון, וגם מאפשר אמצעים זמניים לשמירה על הנכסים עוד לפני המינוי.

אמצעים לשמירת העיזבון

סעיף 77 לחוק קובע שבכל עת לאחר מות המוריש, וכל עוד לא נתמנה מנהל עיזבון, רשאי בית המשפט, לפי בקשת מעוניין בדבר או מיוזמתו, לנקוט אמצעים הנראים לו לשמירת העיזבון או לשמירת זכויות בעיזבון. הסעיף מונה, בין השאר:

• עיכוב זמני של פעולות בנכסי העיזבון.

• מכירת נכסים פסידים – נכסים שעלולים לאבד מערכם.

• מינוי מנהל עיזבון זמני.

בהקשר של מקרקעין, אמצעים כאלה עשויים להיות רלוונטיים למשל כשיש חשש שאחד היורשים יפעל בנכס באופן שיפגע באחרים.

מינוי מנהל עיזבון

סעיף 78(א) קובע שבית המשפט רשאי, לפי בקשת מעוניין בדבר, למנות בצו מנהל עיזבון. לפי סעיף 78(ב), אם הבקשה היא בהסכמת כל הצדדים הנוגעים בדבר, היא מוגשת לרשם לענייני ירושה, והרשם רשאי למנות מנהל עיזבון, לרבות מנהל עיזבון זמני.

התפקיד של מנהל העיזבון בחלוקה

• תכנית חלוקה מוסכמת – לפי סעיף 110(ב), מנהל העיזבון יציע ליורשים תכנית לחלוקת הנכסים וינסה להביאם לידי הסכמה.

• תכנית לבית המשפט – לפי סעיף 111(ב), באין הסכם, מנהל העיזבון יביא לפני בית המשפט תכנית לחלוקת הנכסים.

• סדר תשלום החובות – לפי סעיף 104, חובות העיזבון מסולקים בסדר עדיפות קבוע, ובהם הוצאות הלוויה, הוצאות הצו וניהול העיזבון, וחובות המוריש. לפי סעיף 107(א), רק לאחר סילוק החובות והמזונות מחולקת יתרת העיזבון.

חובות מס הקשורות למקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, מתייחס במפורש למנהל העיזבון. לפי סעיף 5(ג)(1) לחוק, מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עיזבון נחשבת כמכירה בידי היורשים. לפי סעיף 5(ג)(3), מנהל העיזבון אחראי למילוי חובות מסוימות לפי החוק, ובהן חובות הדיווח, ואם לא מונה מנהל לעיזבון – החובות חלות על כל אחד מהיורשים. כלומר, כשנכס מקרקעין נמכר מתוך העיזבון, למנהל העיזבון יש תפקיד גם מול רשות המסים.

מתי כדאי לשקול מינוי

זו עמדה מקצועית שלנו ולא הוראת חוק. מינוי מנהל עיזבון עשוי להועיל במצבים כמו:

• מחלוקת עמוקה בין היורשים שמונעת כל החלטה.

• עיזבון עם כמה נכסי מקרקעין, שוכרים או הכנסות שוטפות.

• חובות משמעותיים שצריך לסלק לפני החלוקה.

• יורשים רבים, חלקם בחו"ל או שאינם מאותרים.

• צורך לנהל משא ומתן מול יזם בשם העיזבון.

מנגד, מינוי כרוך בעלויות ובזמן, ובעיזבון פשוט עם יורשים מסכימים הוא לרוב אינו נחוץ.

איך זה משתלב בעסקת נדל"ן

כשעיזבון מחזיק קרקע שיזם מבקש לרכוש, או דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי, השאלה מי חותם בשם העיזבון היא מעשית מאוד. סמכויות מנהל העיזבון נקבעות בצו המינוי ובדין, ועסקאות מסוימות עשויות לדרוש אישור. לכן כדאי לבדוק מראש את היקף הסמכויות לפני שמתחילים משא ומתן.

שאלות שכדאי לשאול לפני שמבקשים מינוי

• מי יהיה המנהל, ומה הניסיון שלו בנכסי מקרקעין?

• מה יהיו עלויות הניהול, ועל מי הן יחולו?

• האם המינוי נדרש לכל העיזבון או רק לנכס מסוים?

• האם אפשר להשיג את המטרה בדרך פשוטה יותר, כמו הסכם בין היורשים?

• מה לוח הזמנים הצפוי, ואיך הוא ישפיע על עסקה מתוכננת?

התשובות לשאלות האלה עוזרות להחליט אם המינוי הוא פתרון או עוד שכבה של מורכבות.

שאלות נפוצות

מי יכול לבקש מינוי מנהל עיזבון?

לפי סעיף 78(א), כל מעוניין בדבר רשאי לבקש מבית המשפט. אם כל הצדדים מסכימים, הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה לפי סעיף 78(ב).

האם אפשר לעצור פעולה בנכס עד שימונה מנהל?

לפי סעיף 77, בית המשפט רשאי לנקוט אמצעים לשמירת העיזבון, לרבות עיכוב זמני של פעולות בנכסיו.

מי מדווח לרשות המסים על מכירת נכס מהעיזבון?

לפי סעיף 5(ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, מנהל העיזבון אחראי לחובות שנקבעו, ואם לא מונה – כל אחד מהיורשים.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי.

לבחינת עסקה בנכס שנמצא בעיזבון, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.