מכירת חלק מבניין שבבעלותכם לקונה או ליזם

לא כל מכירה היא מכירה של דירה אחת שלמה. משפחות שמחזיקות בניין ישן, בעלים שבנו כמה יחידות על מגרש אחד, או שותפים שקיבלו נכס בירושה – כולם עשויים לרצות למכור רק חלק מהבניין ולהשאיר את השאר בידיהם. מכירה כזו מורכבת יותר ממכירת דירה רגילה, כי היא משפיעה גם על החלק שנשאר, על היחסים בין הבעלים ועל האפשרויות לפתח את הנכס בעתיד.

מה בדיוק אתם מוכרים

השאלה הראשונה היא איך הזכויות רשומות. אם הבניין רשום כבית משותף, לכל דירה יש תת חלקה משלה, ואפשר בדרך כלל למכור תת חלקה מסוימת כמו כל דירה אחרת. אם הבניין אינו רשום כבית משותף, הבעלות רשומה לרוב כחלקים בלתי מסוימים בחלקה כולה – מה שמכונה "מושע". במצב כזה, הקונה מקבל חלק יחסי בכל הקרקע ובכל הבניין, ולא דירה מוגדרת ברישום. ההבדל הזה משפיע על הקונים, על המימון שלהם ועל המחיר.

הסכם שיתוף וחלוקת שימוש

כשהבעלות במושע, היחסים בין הבעלים נקבעים לא פעם בהסכם שיתוף: מי משתמש באיזו יחידה, מי משלם על מה, ומה קורה בבנייה עתידית. לפני מכירה כדאי לבדוק אם קיים הסכם כזה, אם הוא רשום, ומה הוא קובע לגבי מכירה לצד שלישי. אם אין הסכם, הקונה ירצה בדרך כלל לקבל מסמך שמגדיר את היחידה שהוא מקבל לשימוש. עריכת הסכם שיתוף או רישום הבניין כבית משותף לפני המכירה עשויים להקל מאוד על השיווק, אבל זה תהליך שלוקח זמן ודורש שיתוף פעולה של כל הבעלים.

זכויות בנייה – מה נשאר אצלכם

אחת השאלות החשובות היא מה קורה לזכויות בנייה שטרם נוצלו. במושע, ככלל, זכויות כאלה שייכות לכל הבעלים לפי חלקיהם, אלא אם נקבע אחרת בהסכם. לכן מכירת חלק עלולה להעביר לקונה גם חלק מהפוטנציאל העתידי. אם אתם רוצים לשמור לעצמכם זכויות מסוימות, למשל בנייה על הגג, צריך לקבוע זאת במפורש בהסכם המכר ובהסכם השיתוף, ובמידת האפשר לרשום זאת. אחרת, עלולה להיווצר מחלוקת שתעכב כל פרויקט עתידי.

השפעה על מחיר ועל קהל הקונים

חלק בלתי מסוים בנכס מושך לרוב קהל קונים מצומצם יותר מדירה רשומה: חלק מהקונים חוששים מהתלות בשותפים, וחלק מהבנקים מציבים תנאים מחמירים יותר למימון. מנגד, יזמים ומשקיעים עשויים לראות בחלק בבניין הזדמנות, במיוחד כשיש פוטנציאל להתחדשות או לתוספת בנייה. כדאי להבין מי הקונה הסביר לנכס שלכם ולהתאים לכך את הדרך שבה אתם מציגים אותו.

מכירה ליזם או לשותף קיים

לפעמים הקונה הטבעי הוא אחד השותפים האחרים, שמעוניין לרכז את הבעלות. במקרים אחרים, יזם מעוניין לרכוש חלק כצעד ראשון לקראת רכישת הבניין כולו. בכל אחד מהמקרים כדאי לבחון אם המכירה של החלק שלכם משפרת או מחלישה את עמדת המיקוח של השותפים שנשארים, ולתאם איתם מראש כשאפשר. מכירה שמתבצעת בלי תיאום עלולה ליצור מתח בין בעלים שימשיכו לחלוק את אותו נכס.

שיקולי מס

מכירה של חלק בנכס היא מכירה של זכות במקרקעין לכל דבר, וחלים עליה כללי מס השבח והדיווח לרשות המסים. בנכס שיש בו כמה יחידות, שאלות כמו פטור לדירת מגורים עשויות להיות מורכבות. לכן כדאי לקבל ייעוץ מס לפני שמחליטים איזה חלק למכור ובאיזה מבנה.

צעדים מעשיים לפני מכירה

• להוציא נסח רישום עדכני ולבדוק כיצד רשומים החלקים של כל הבעלים.

• לאתר הסכם שיתוף קיים, ואם אין – לשקול עריכת הסכם לפני השיווק.

• לבדוק בוועדה המקומית את התוכניות החלות על המגרש ואת זכויות הבנייה.

• להגדיר בכתב איזו יחידה בדיוק מועברת לשימוש הקונה.

• לבדוק מראש עם יועץ מס את ההשלכות של מכירת החלק המסוים.

סדר כזה מאפשר להציג לקונה תמונה ברורה, ומקטין את הסיכוי לשאלות פתוחות שיעכבו את העסקה בשלב עורכי הדין.

שאלות נפוצות

האם אפשר למכור חלק בלתי מסוים בלי הסכמת השותפים?

ככלל, בעלים במושע רשאים להעביר את חלקם, אבל הסכם שיתוף עשוי לקבוע מגבלות או זכויות לשותפים. בדקו את ההסכם עם עורך דין.

האם עדיף לרשום בית משותף לפני המכירה?

לעיתים זה מקל על המכירה ועל המימון של הקונה, אבל זה דורש זמן ושיתוף פעולה. השיקול תלוי בנכס ובלוח הזמנים שלכם.

מה קורה לזכויות בנייה עתידיות?

אם לא נקבע אחרת, הן עשויות להתחלק לפי חלקי הבעלות. מי שרוצה לשמור זכויות מסוימות צריך להסדיר זאת בכתב.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.