מכירת דירה שהתקבלה במתנה – תקופת הצינון במס שבח

הרקע: מתנה בין קרובים

העברת דירה במתנה מהורה לילד היא אירוע נפוץ. לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח, ולפי מדריך רשות המסים הפטור הזה הוא למעשה דחיית מס עד למכירה העתידית בידי מקבל המתנה. כדי למנוע מצב שבו מתנה משמשת רק כדי "להעביר" את הפטור לבן משפחה אחר שימכור מיד, החוק קבע בסעיף 49ו סייג: מקבל המתנה צריך להמתין תקופה מסוימת לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור לפי פרק חמישי 1.

תקופות הצינון

לפי סעיף 49ו(א) לחוק:

אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של מקבל המתנה – לא יינתן פטור עד שיחלפו ארבע שנים מהיום שבו נעשה בעליה.

אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של מקבל המתנה – לא יינתן פטור עד שיחלפו שלוש שנים מהיום שבו החל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה.

שימו לב להבדל: בתקופה של ארבע השנים הספירה מתחילה מיום הבעלות, ואילו בתקופה של שלוש השנים הספירה מתחילה מיום תחילת המגורים כבעלים.

מקבל מתנה קטין

לפי סעיף 49ו(ב), מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים – מניין השנים מתחיל לגביו מהיום שמלאו לו 18. לכן, הורים שרושמים דירה על שם ילד קטין צריכים לדעת שתקופת הצינון לא תתחיל לרוץ עד שהילד יגיע לבגרות.

כסף שניתן לרכישת הדירה

סעיף 49ו(ג)(1) מרחיב את ההגדרה: קבלה של 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, נחשבת כקבלת הדירה במתנה. כלומר, גם מי שקנה דירה בעצמו, אבל לפחות מחצית מהמחיר הגיעה ממתנה (למשל מההורים) בשלוש השנים שלפני הרכישה, עלול להיות כפוף לתקופת הצינון.

בני זוג

לפי סעיף 49ו(ג)(2), אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני זוג, מביאים בחשבון לעניין התקופות את גילו של המבוגר מביניהם. זה רלוונטי בעיקר למקרים שבהם אחד מבני הזוג קיבל את הדירה לפני גיל 18.

מה עם מס הרכישה במתנה

מעבר למס השבח, יש גם את צד המקבל. לפי מדריך רשות המסים, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה הוא שליש ממס הרכישה הרגיל. הקרובים לעניין זה הם בן זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן זוג של צאצא, אח ואחות. בנוסף, לפי המדריך, דירה או חלק מדירה שהתקבלו במתנה מעל שליש נחשבים דירה שבבעלות הרוכש לעניין מניין הדירות במס רכישה.

האם תקופת הצינון חלה על כל פטור

הסייג שבסעיף 49ו חל "על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה", כלומר על הפטורים לדירת מגורים מזכה שבפרק חמישי 1, ובהם פטור דירה יחידה. לפני מכירה של דירה שהתקבלה במתנה כדאי לבדוק גם אם קיימים מסלולים אחרים.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, מתנה של דירה בתוך המשפחה צריכה להיות מתוכננת עם מבט קדימה: האם מקבל המתנה מתכנן לגור בדירה, להשכיר אותה או למכור אותה בשנים הקרובות. התשובה משפיעה ישירות על תקופת הצינון ועל המס.

שאלות נפוצות

קיבלתי דירה מהוריי ואני גר בה שנתיים. מתי אוכל למכור בפטור

לפי סעיף 49ו(א)(2), כשהדירה משמשת דרך קבע למגוריך, יש להמתין שלוש שנים מהיום שהתחלת לגור בה כבעלים – בכפוף לשאר תנאי הפטור.

ההורים נתנו לי 60% מהמחיר לפני שנה וקניתי דירה. האם זה נחשב מתנה

לפי סעיף 49ו(ג)(1), קבלה של 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישה נחשבת כקבלת הדירה במתנה.

הדירה נרשמה על שמי כשהייתי בן 15. מתי מתחילה הספירה

לפי סעיף 49ו(ב), מהיום שמלאו לך 18 שנים.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.