מכירת דירה שאינה רשומה בטאבו חברה משכנת או רמ"י

לא מעט דירות בישראל אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, המוכרת כטאבו. בבניינים רבים, במיוחד בשכונות שנבנו על ידי חברות משכנות או על קרקע של המדינה, הזכויות רשומות בספרי החברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל, עד שיושלם רישום הבית המשותף. אפשר למכור דירה כזו, אבל התהליך שונה מעט, ונדרשת הבנה של הגוף שבו הזכויות רשומות.

איך יודעים איפה הדירה רשומה

אם הוצאתם נסח טאבו ואין בו פרטים של הדירה, או שהנסח מראה בעלות של חברה או של המדינה על החלקה כולה, ייתכן שהזכויות שלכם רשומות במקום אחר. בדקו בהסכם הרכישה המקורי ממי נקנתה הדירה, ופנו לחברה המשכנת או לרשות מקרקעי ישראל לקבלת אישור זכויות. האישור הוא המסמך שמחליף, לצורך העסקה, את נסח הטאבו: הוא מראה מי בעל הזכויות, ואם רשומים שעבודים או הערות.

מה משתנה בעסקה

• במקום נסח טאבו, הקונה ועורך הדין שלו יבדקו את אישור הזכויות.

• את הבטוחה לקונה, המקבילה להערת אזהרה, רושמים לרוב בספרי החברה המשכנת או ברשות, בהתאם לנהלים שלה. בחלק מהמקרים ניתן לרשום הערת אזהרה גם בלשכת רישום המקרקעין.

• העברת הזכויות לקונה מתבצעת בגוף שבו הזכויות רשומות, לפי הנהלים והטפסים שלו, ולעיתים נדרשת הסכמה או אישור של אותו גוף.

• גם במקרה זה נדרשים בדרך כלל האישורים הרגילים – מס שבח, עירייה והיטל השבחה – אם כי הדרישות עשויות להשתנות לפי הגוף.

רשות מקרקעי ישראל

כשהקרקע בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, הזכויות של בעל הדירה הן לרוב זכויות חכירה. העברת זכויות כזו מתבצעת לפי נהלי הרשות. בחלק מהמקרים, בהתאם לסוג החוזה עם הרשות ולהחלטותיה, עשויים לחול דמי הסכמה או תשלומים אחרים. כדאי לבדוק מראש את מצב החוזה – למשל אם החכירה מהוונת ואם החוזה בתוקף – כי הדבר עשוי להשפיע על העסקה ועל התשלומים.

חברה משכנת

כשהזכויות רשומות בחברה משכנת, החברה מנפיקה אישור זכויות, רושמת התחייבויות לטובת הקונה ובנק המשכנתא שלו, ומעבירה את הזכויות בספריה לאחר השלמת העסקה. חלק מהחברות גובות עמלות טיפול. חשוב לבדוק גם מה מצב רישום הבית המשותף בבניין: אם הוא בתהליך, ייתכן שהרישום בטאבו יושלם בעתיד, וזה מידע שמעניין קונים.

השפעה על משכנתא של הקונה

בנקים מעניקים משכנתאות גם על דירות שרשומות בחברה משכנת או ברשות, אבל הם דורשים מסמכים ייעודיים – למשל מכתב התחייבות של החברה המשכנת לרשום משכנתא לטובת הבנק. תהליך כזה עשוי לקחת זמן, ולכן כדאי לקחת אותו בחשבון בלוח התשלומים.

לפני הפרסום

הזמינו אישור זכויות עדכני, בדקו שהפרטים תואמים – שמות הבעלים, ההצמדות ושטח הדירה – ותקנו אי התאמות לפני שמגיע קונה. פער בין המצב בפועל לבין הרישום הוא אחת הסיבות הנפוצות לעיכובים בעסקאות כאלה.

צעדים מעשיים למוכר

• לברר באיזה גוף רשומות הזכויות ולהזמין אישור זכויות עדכני.

• לבדוק שהפרטים באישור תואמים את המצב בפועל ואת שמות כל הבעלים.

• לבקש מהגוף את רשימת המסמכים והנהלים להעברת זכויות, כולל עמלות אם יש.

• לבדוק את מצב רישום הבית המשותף בבניין.

• לעדכן את עורך הדין מראש, כדי שהחוזה יתייחס לנהלים של הגוף הרלוונטי.

• לקחת בחשבון זמני טיפול בלוח התשלומים ובמועד המסירה.

מוכר שמגיע לקונה עם כל המידע הזה מקצר את משך העסקה, ומונע מהקונה ומהבנק שלו להיתקל בהפתעות בשלבים המאוחרים.

בשורה התחתונה

דירה שאינה רשומה בטאבו אינה דירה בעייתית, אלא דירה שהזכויות בה מנוהלות בגוף אחר. ההצלחה במכירה תלויה בהכנה: אישור זכויות עדכני, הכרת הנהלים של החברה המשכנת או של רשות מקרקעי ישראל, ולוח זמנים שמתחשב בזמני הטיפול שלהם ושל הבנק של הקונה.

שאלות נפוצות

האם דירה שאינה רשומה בטאבו שווה פחות?

לא בהכרח. מה שחשוב הוא שהזכויות מסודרות ושאפשר להעביר אותן. אי סדר ברישום, לעומת זאת, עלול להשפיע על המחיר ועל המימון.

כמה זמן לוקחת העברת זכויות בחברה משכנת?

זה תלוי בחברה ובמסמכים. כדאי לברר מראש את הנהלים ואת זמני הטיפול.

האם חייבים לחכות לרישום הבית המשותף כדי למכור?

לא. ניתן למכור את הזכויות כפי שהן רשומות כיום, בהתאם לנהלים של הגוף הרלוונטי.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.