מכירת דירה עם משכנתא קיימת איך מסלקים את ההלוואה

רוב הדירות שנמכרות בישראל אינן נקיות ממשכנתא, וזה תקין לגמרי. משכנתא קיימת אינה מונעת מכירה, אבל היא מחייבת תיאום בין שלושה גורמים: המוכר, הקונה והבנק שלכם, ולעיתים גם הבנק של הקונה. המטרה היא שהקונה יקבל דירה נקייה, והבנק שלכם יקבל את יתרת ההלוואה, בלי שמישהו יישאר חשוף בדרך.

הצעד הראשון: מכתב כוונות ויתרה לסילוק

לפני החתימה כדאי לפנות לבנק המלווה ולבקש מכתב שמפרט את יתרת ההלוואה לסילוק ואת התנאים שבהם הבנק ימסור מסמכים למחיקת המשכנתא. המסמך הזה מאפשר לעורכי הדין לבנות את לוח התשלומים כך שהתשלומים הראשונים של הקונה יועברו ישירות לבנק שלכם, עד לסילוק מלא. חשוב לזכור שהיתרה משתנה עם הזמן בגלל ריבית והצמדה, ולכן הסכום המדויק ייקבע סמוך למועד הפירעון.

איך זה נראה בחוזה

בחוזה המכר נהוג לקבוע שחלק מהתמורה ישולם ישירות לבנק של המוכר לטובת סילוק המשכנתא, ושהיתרה תשולם למוכר. כשהקונה עצמו לוקח משכנתא, הבנק שלו ירצה לוודא שהדירה תירשם על שמו נקייה מהמשכנתא הקודמת, ולכן לעיתים כספי המשכנתא של הקונה הם שמסלקים את ההלוואה של המוכר. עורכי הדין של שני הצדדים מתאמים את הסדר, כדי שהכסף יעבור רק כנגד מסמכים שמבטיחים את המחיקה.

עמלות פירעון מוקדם

סילוק משכנתא לפני סוף התקופה עשוי לכלול עמלות. לפי הסקירה המתפרסמת על בסיס הוראות בנק ישראל, נכון למועד כתיבה, העמלות האפשריות כוללות עמלה תפעולית, עמלה על אי מתן הודעה מוקדמת, עמלה בגין הפרשי ריבית (היוון), ובהלוואות צמודות למדד גם עמלה הקשורה למועד הפירעון בחודש. גובה העמלות תלוי בסוג המסלולים, בריבית ובזמן שחלף מאז לקיחת ההלוואה, ולכן כדאי לבקש מהבנק פירוט לפני שמתחייבים למועדים.

הודעה מוקדמת לבנק

לפי אותה סקירה, מתן הודעה בכתב לבנק בין 10 ל-45 ימים לפני מועד הפירעון המתוכנן פוטר מהעמלה על אי מתן הודעה מוקדמת. אם לא פורעים במועד שנמסר, ההטבה עלולה להתבטל לתקופה מסוימת. לכן כדאי לתאם את מועד ההודעה עם לוח התשלומים בחוזה, ולא לשלוח הודעה לפני שיש ודאות לגבי מועד קבלת הכסף מהקונה.

מחיקת המשכנתא מהרישום

אחרי הסילוק, הבנק מוציא מסמכים למחיקת המשכנתא, ועורך הדין דואג לרשום את המחיקה בגוף שבו הדירה רשומה – לשכת רישום המקרקעין, חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל. רק לאחר מכן הקונה יכול להירשם כבעלים נקי מהשעבוד הקודם.

מה עם גרירת משכנתא?

מוכר שקונה דירה אחרת שואל לעיתים אם אפשר להעביר את המשכנתא הקיימת לנכס החדש במקום לסלק אותה. זו אפשרות שחלק מהבנקים מציעים בתנאים מסוימים, וההחלטה תלויה בבנק ובפרופיל ההלוואה. כדאי לבדוק אותה מול הבנק או יועץ משכנתאות לפני שחותמים על שתי העסקאות.

סדר פעולות מומלץ למוכר

• לבקש מהבנק יתרה לסילוק ופירוט עמלות משוער עוד לפני הפרסום.

• להעביר את המידע לעורך הדין, כדי שלוח התשלומים בחוזה ייבנה סביב הסילוק.

• לתאם עם הקונה ועם הבנק שלו את המועד שבו הכסף יעבור לבנק שלכם.

• לשלוח לבנק הודעה בכתב על הפירעון המתוכנן, בזמן שמתאים ללוח התשלומים.

• לוודא קבלת מסמכי הסילוק ולדאוג לרישום מחיקת המשכנתא.

חשוב לא להתחייב בחוזה למועד מסירה של דירה נקייה ממשכנתא לפני שבדקתם עם הבנק כמה זמן נדרש לו כדי להנפיק את המסמכים. תיאום מוקדם כזה חוסך עיכובים ומתחים בין הצדדים בשלבים המאוחרים של העסקה.

בשורה התחתונה

משכנתא קיימת היא חלק רגיל מעסקת מכר, בתנאי שמתכננים אותה מראש. שלושה דברים חשובים במיוחד: לדעת את היתרה ואת העמלות הצפויות, לבנות את לוח התשלומים סביב הסילוק, ולתאם את ההודעה לבנק עם מועד קבלת הכסף מהקונה. כשהשלושה מתואמים, הקונה מקבל דירה נקייה והמוכר מקבל את יתרת התמורה בלי הפתעות.

שאלות נפוצות

האם צריך לסלק את המשכנתא לפני שמפרסמים את הדירה?

לא. בדרך כלל הסילוק נעשה מתוך כספי הקונה במהלך העסקה, לפי מנגנון שנקבע בחוזה.

מי משלם את עמלות הפירעון המוקדם?

העמלות מוטלות על הלווה, כלומר על המוכר. כדאי לקבל מהבנק הערכה מראש ולכלול אותה בחישוב הכלכלי של המכירה.

מה אם יתרת המשכנתא גבוהה מהתמורה הצפויה?

זה מצב שמחייב תכנון מוקדם מול הבנק. יש לוודא שקיים מקור להשלמת ההפרש לפני שמתחייבים למכור.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.