מכירת דירה עם זכויות בנייה – הפטור לפי סעיף 49ז

למה זכויות בנייה מסבכות את הפטור

פטור דירה יחידה נועד לדירת המגורים עצמה. כשקונה משלם יותר בגלל אפשרות לבנות שטח נוסף – למשל קומה נוספת, הרחבה בגג או זכויות לפי תוכנית – חלק מהמחיר אינו משקף את הדירה אלא את הפוטנציאל הנדל"ני. סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע איך מתייחסים למצב כזה.

השלב הראשון: שווי הדירה בלי הזכויות

לפי סעיף 49ז(א)(1), במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבנות שטח גדול יותר מהשטח הנמכר, המוכר זכאי – על פי בקשתו בהצהרה – לפטור בשל סכום שווי המכירה עד לסכום שאפשר לצפות לו ממכירת הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבנייה הנוספת. החוק קורא לסכום הזה "סכום שווי הדירה".

השלב השני: פטור נוסף על חלק מהזכויות

לפי סעיף 49ז(א)(2), אם סכום שווי הדירה נמוך מ-2,428,100 ₪ (מתואם לשנת 2025), המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבנייה הנוספת: בסכום שווי הדירה, או בסכום ההפרש שבין 2,428,100 ₪ לבין סכום שווי הדירה – לפי הנמוך מביניהם.

רצפה לדירות ותיקות

לפי סעיף 49ז(א)(3), בדירה שבנייתה הסתיימה לפני 1.4.1997 ושנרכשה בידי המוכר לפני מועד זה, סכום הפטור הכולל לפי שני השלבים לא יפחת מ-607,000 ₪ (מתואם לשנת 2025).

היתרה

לפי סעיף 49ז(א)(4), יתרת שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים נחשבת כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין, ששווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה. לפי מדריך רשות המסים, יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח בליניאריות רגילה.

הסכומים בתוקף

לפי טבלאות מדריך רשות המסים לשנת 2026, הסכומים לפי סעיף 49ז הם 2,428,100 ₪ ("תקרת הפטור") ו-607,000 ₪ ("רצפת הפטור"), לתקופה שמ-16.1.2024 ועד 15.1.2028. לפי נוסח הסעיף, הסכומים אינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027. הנתונים נכונים למועד כתיבה.

דוגמה מספרית להמחשה

דירה נמכרת ב-3,000,000 ₪, ושמאי קובע ששוויה ללא זכויות הבנייה הוא 1,800,000 ₪. הסכום הזה פטור (בכפוף לשאר התנאים). מאחר שהוא נמוך מ-2,428,100 ₪, נבחן פטור נוסף: ההפרש הוא 628,100 ₪, והוא נמוך משווי הדירה, ולכן הפטור הנוסף הוא 628,100 ₪. סך הכול פטור 2,428,100 ₪, והיתרה – 571,900 ₪ – מחויבת לפי חלקה היחסי. המספרים להמחשה בלבד.

חלק מדירה

לפי סעיף 49ז(א1), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, הסכומים שבסעיף נקראים באופן יחסי לפי חלקו של המוכר בדירה.

טפסים ושמאות

לפי מדריך רשות המסים, במכירת דירת מגורים מזכה פטורה הכוללת זכויות בנייה יש לצרף טופס בקשה לפטור 2988, טופס תושב ישראל 7913 וטופס 7157. ההצהרה על מכירה כזו אינה מוגשת בטופס 7000, שמיועד לדירה ללא זכויות בנייה בלתי מנוצלות. מאחר ששווי הדירה ללא הזכויות הוא נתון שמאי, פעמים רבות נדרשת חוות דעת שמאית.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בבניינים שעומדים לפני תמ"א 38 או פינוי בינוי כדאי לבדוק אם מכירה רגילה היא בכלל המסלול הנכון. לעסקאות התחדשות עירונית יש פטורים ייעודיים בפרקים חמישי 4 ו-5 לחוק, וייתכן שהם מתאימים יותר.

שאלות נפוצות

מי קובע כמה מהמחיר נובע מזכויות הבנייה

לפי סעיף 49ז, ההשפעה נקבעת לדעת המנהל, וברוב המקרים הנתונים נשענים על חוות דעת שמאית.

האם התקרה הכללית של 5,008,000 ₪ חלה גם כאן

החישוב לפי סעיף 49ז כפוף להוראות סעיפים 49א ו-49ב, ולכן גם תנאי הפטור הכלליים חלים.

האם אפשר לקבל פטור מלא אם הזכויות זניחות

אם לדעת המנהל התמורה לא הושפעה מזכויות בנייה נוספות, הסעיף לא יחול, והמכירה תיבחן לפי כללי הפטור הרגילים.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.