מכירת דירה מושכרת מה קורה עם השוכר והחוזה

משקיעים ובעלי דירות להשכרה מגיעים בשלב מסוים להחלטה למכור, לעיתים כשהשוכר עדיין גר בדירה. מכירה כזו אפשרית, אבל היא מחייבת להבין את מעמדו של חוזה השכירות ולתאם בין שלושה צדדים: המוכר, הקונה והשוכר. ההחלטה אם למכור עם שוכר או אחרי פינוי משפיעה על קהל הקונים, על לוח הזמנים ולעיתים גם על המחיר.

האם חוזה השכירות ממשיך לחייב את הקונה

לפי חוק השכירות והשאילה, המשכיר רשאי להעביר את זכותו בדירה המושכרת לאחר, והקונה נכנס למקומו של המשכיר לעניין השכירות – כך גם עולה מפסיקה שפורסמה בנושא. המשמעות המעשית היא שבדרך כלל המכירה כשלעצמה אינה מסיימת את חוזה השכירות, והשוכר רשאי להמשיך לגור בדירה לפי תנאי החוזה עד שהוא מסתיים או עד שהוא מבוטל כדין. לכן קונה שרוצה לגור בדירה צריך לדעת מראש מתי השכירות מסתיימת ומה החוזה קובע לגבי יציאה מוקדמת.

בדקו את חוזה השכירות לפני הפרסום

לפני שמפרסמים את הדירה, קראו שוב את חוזה השכירות. שימו לב למועד סיום התקופה, לאופציות הארכה שניתנו לשוכר, לסעיפים על יציאה מוקדמת ולסעיפים על ביקורים בדירה. חוזים רבים מתייחסים לזכות המשכיר להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים בתיאום מראש. אם אין סעיף כזה, יש לתאם את הביקורים עם השוכר בהסכמה ובכבוד לפרטיות שלו.

מכירה למשקיע או למשתמש

קהל הקונים לדירה מושכרת מתחלק לשניים. משקיע עשוי לראות יתרון בשוכר קיים שמשלם בזמן, כי הוא מקבל הכנסה מהיום הראשון. קונה שרוצה לגור בדירה יעדיף לרוב דירה פנויה, או לפחות מועד פינוי ברור וקרוב. הבנת קהל היעד עוזרת להחליט אם להמשיך את השכירות, להאריך אותה או לתזמן את המכירה לסיום התקופה.

פינוי לפי הסכמה

לפעמים הצדדים מגיעים להסכמה על פינוי מוקדם – למשל, השוכר מעוניין לעבור, או שמוכנים להתחשב בו בתמורה לפינוי. הסכמה כזו כדאי לעגן בכתב, עם תאריך פינוי ברור ובמצב שבו הדירה תימסר. אל תתחייבו בחוזה המכר למסור דירה פנויה במועד מסוים לפני שיש לכם הסכמה כתובה מהשוכר או ודאות שהחוזה מסתיים לפני כן.

ערבויות, פיקדון ותשלומים

כשהקונה נכנס לנעלי המשכיר, צריך להסדיר מה קורה עם הבטוחות שהשוכר נתן – פיקדון, ערבות בנקאית או שטר ערבות – ומי מחזיר אותן בסוף התקופה. כדאי גם לקבוע בחוזה המכר ממתי דמי השכירות שייכים לקונה, ולבצע התחשבנות על ארנונה, מים ותשלומים שוטפים. הודעה מסודרת לשוכר על החלפת הבעלים, עם פרטי החשבון החדש לתשלום, מונעת בלבול ומחלוקות.

גילוי לקונה

העבירו לקונה את חוזה השכירות ואת המידע על התשלומים והבטוחות. אם יש מחלוקת עם השוכר, חובות או טענות לליקויים, גלו זאת. קונה שמגלה אחרי המכירה בעיה שלא סופרה לו עלול לטעון שהוטעה.

צעדים מעשיים לפני מכירה עם שוכר

• לקרוא את חוזה השכירות ולסמן את מועד הסיום, האופציות והסעיפים על ביקורים.

• לעדכן את השוכר מראש על הכוונה למכור ולתאם איתו מועדי ביקור.

• להחליט אם משווקים את הדירה למשקיעים, לקונים למגורים או לשניהם.

• להכין לקונה עותק של החוזה ופירוט של התשלומים והבטוחות.

• לקבוע בחוזה המכר ממתי דמי השכירות שייכים לקונה ומי מחזיק בבטוחות.

• לשלוח לשוכר הודעה מסודרת על החלפת הבעלים אחרי השלמת העסקה.

תיאום טוב עם השוכר לאורך הדרך הוא לא רק עניין של נימוס: שוכר שמשתף פעולה מאפשר ביקורים נוחים, ושומר על הדירה במצב שמשרת את המכירה.

בשורה התחתונה

מכירת דירה מושכרת אפשרית ומקובלת, אבל היא דורשת להבין שהקונה נכנס בדרך כלל לנעלי המשכיר. בדקו את חוזה השכירות, החליטו מי קהל היעד, תאמו עם השוכר ועגנו בכתב כל הסכמה על פינוי. כך המכירה מתקדמת בלי הפתעות לאף אחד מהצדדים, והקונה יודע בדיוק מה הוא מקבל ומתי.

שאלות נפוצות

האם הקונה יכול לפנות את השוכר מיד אחרי המכירה?

בדרך כלל לא. הקונה נכנס לנעלי המשכיר, והשוכר רשאי להמשיך לפי החוזה, אלא אם יש עילה לביטול או הסכמה על פינוי.

האם חובה לקבל את הסכמת השוכר למכירה?

לפי חוק השכירות והשאילה המשכיר רשאי להעביר את זכותו בדירה. עם זאת, ביקורים ותיאומים דורשים שיתוף פעולה, ולכן כדאי לעדכן את השוכר מראש.

מי מחזיר לשוכר את הפיקדון?

זה צריך להיקבע בהסכמה בין המוכר לקונה ולהיות מתועד, כדי שלא תיווצר מחלוקת בסוף השכירות.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.