מכירת דירה באמצעות ייפוי כוח כשהבעלים בחו"ל

לא תמיד בעל הדירה יכול להגיע לחתום בעצמו. ישראלים שגרים בחו"ל, בעלים מבוגרים או בני משפחה שנמצאים רחוק מבקשים לעיתים שמישהו אחר יחתום בשמם על מסמכי המכירה. הכלי לכך הוא ייפוי כוח. הוא נפוץ ושימושי, אבל הוא גם רגיש: מי שמחזיק בו יכול לבצע פעולות משמעותיות בנכס, ולכן צריך לנסח, לאמת ולהשתמש בו בזהירות.

למה צריך ייפוי כוח מיוחד

ייפוי כוח כללי אינו מספיק בדרך כלל לעסקת מקרקעין. לפי פרסומים מקצועיים, לצורך העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין נדרש ייפוי כוח בלתי חוזר מקורי, וכשהמיופה אינו עורך דין, נדרש בדרך כלל אימות נוטריוני. בפועל, ברוב העסקאות עורכי הדין של הצדדים מקבלים ייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להם להשלים את רישום העסקה. ייפוי כוח למכירה, לעומת זאת, מסמיך אדם לחתום על החוזה עצמו בשם הבעלים – ולכן הוא צריך להיות מפורט וברור.

מה כדאי לכלול בייפוי הכוח

• זיהוי מדויק של הנכס, לפי פרטי הרישום.

• הפעולות שהמיופה רשאי לבצע: חתימה על חוזה, קבלת כספים, רישום, סילוק משכנתא.

• הגבלות, אם יש: מחיר מינימלי, תקופה או צורך באישור נוסף של הבעלים.

• לאיזה חשבון יועברו הכספים, כדי לצמצם סיכון.

ככל שייפוי הכוח מפורט יותר, כך קל יותר לקונה ולבנק שלו לסמוך עליו, וקטן הסיכון לשימוש לרעה.

חתימה ואימות בחו"ל

בעלים שנמצא בחו"ל צריך לחתום על ייפוי הכוח בדרך שתוכר בישראל. הדרכים המקובלות כוללות חתימה בפני נוטריון במדינה שבה הוא נמצא, עם אישור מתאים לשימוש בישראל, או חתימה בנציגות ישראלית. הדרישות המדויקות תלויות במדינה ובגוף שבו ייעשה שימוש במסמך, ולכן חשוב לברר אותן עם עורך הדין בישראל לפני החתימה, כדי לא לגלות בשלב הרישום שהמסמך אינו קביל.

הקונה יבדוק את ייפוי הכוח

עורך הדין של הקונה, והבנק שלו, יבקשו לראות את ייפוי הכוח המקורי ולוודא שהוא תקף, שהוא מכסה את הפעולה ושהבעלים לא ביטל אותו. יש קונים שירצו גם לדבר עם הבעלים עצמו או לקבל ממנו אישור ישיר, כדי לוודא שהוא מודע לעסקה. זו בקשה סבירה, וכדאי לאפשר אותה.

סיכונים ואיך מצמצמים אותם

ייפוי כוח רחב בידי אדם אחד עלול לשמש לפעולות שהבעלים לא התכוון אליהן. כדי לצמצם סיכון, כדאי לתת ייפוי כוח מוגבל לעסקה מסוימת, לקבוע שהכספים יועברו ישירות לחשבון של הבעלים, ולעקוב אחרי ההתקדמות מול עורך הדין. אם כבר אין צורך בייפוי הכוח, יש לבטל אותו כדין, במידה שהוא ניתן לביטול.

דיווח ומסים

גם כשהבעלים בחו"ל, המכירה מחייבת דיווח לרשות המסים ותשלום מס שבח אם חל. לפי המידע המתפרסם, נכון למועד כתיבה, ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום העסקה, ומוכר שמיוצג על ידי עורך דין – עורך הדין מגיש אותה באופן מקוון. לתושבי חוץ עשויים לחול כללים נוספים, ולכן כדאי לקבל ייעוץ מס מראש.

ניהול העסקה מרחוק

מוכר שנמצא בחו"ל צריך לבנות דרך עבודה שתאפשר לו לפקח על העסקה גם מרחוק. כדאי לקבוע מראש עם עורך הדין באילו שלבים יעדכן אתכם, לבקש עותקים סרוקים של כל מסמך שנחתם בשמכם, ולוודא שכל תשלום מגיע לחשבון שלכם או לחשבון נאמנות מוסכם, ולא לחשבון של מיופה הכוח. אם מתוכננים ביקורי קונים, מישהו מקומי צריך לאפשר גישה לדירה, ולכן כדאי להחליט מראש מי יעשה זאת ובאילו תנאים. הסדר ברור כזה מקטין את הסיכון לטעויות ומאפשר לקונה לדעת עם מי הוא מתנהל.

בשורה התחתונה

מכירת דירה בייפוי כוח היא פתרון מקובל לבעלים שאינם יכולים להגיע לחתימה, בתנאי שייפוי הכוח מנוסח במדויק, מאומת כנדרש ומוגבל לעסקה. ליווי של עורך דין בישראל, מעקב צמוד והעברת הכספים ישירות לבעלים הם המפתח לעסקה בטוחה.

שאלות נפוצות

האם בן משפחה יכול לחתום בשמי על מכירת הדירה?

כן, אם קיבל ייפוי כוח מתאים ומאומת שמסמיך אותו לכך במפורש.

האם צריך להגיע לישראל כדי למכור דירה?

לא בהכרח. אפשר לחתום על ייפוי כוח בחו"ל, בהתאם לדרישות האימות, ולאפשר לעורך דין או למיופה כוח להשלים את העסקה.

האם ייפוי כוח בלתי חוזר אפשר לבטל?

ייפוי כוח בלתי חוזר נועד לרוב להבטיח זכויות של צד שלישי, ולכן ביטולו מוגבל. בדקו את נוסחו עם עורך דין.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.