מימוש ערובה והחזרתה בסוף השכירות: מה החוק קובע

התקרה לגובה הערובה היא רק חלק מהתמונה. השאלות המעשיות יותר מגיעות בהמשך: מתי המשכיר רשאי לממש את הערובה, כמה הוא רשאי לגבות ממנה, ומתי הוא צריך להחזיר אותה. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה עונה על השאלות האלה בפירוט, לגבי חוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו.

ארבעת המקרים שבהם מותר לממש ערובה

לפי סעיף 25י(ג), המשכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים המפורטים בחוק, ורק בסכומים שלצידם:

• השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה. המימוש מותר עד גובה דמי השכירות שלא שולמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה.

• השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתקנם לפי סעיף 25ח(א), כלומר ליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר. המימוש מותר עד גובה עלות התיקון.

• השוכר לא שילם תשלומים שוטפים שהוא חב בהם לפי סעיף 25ט, כמו ארנונה, מים, חשמל או תשלומי ועד בית שוטפים. המימוש מותר עד גובה התשלומים שלא שולמו.

• השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות. המימוש מותר בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

המשמעות היא שהרשימה סגורה. המשכיר אינו רשאי לממש ערובה בשל כל טענה שיש לו, אלא רק באחת מארבע העילות, ורק עד הסכום שמתאים לה.

חובת הודעה מוקדמת

סעיף 25י(ד) מוסיף שלב חשוב: המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. החוק אינו קובע מספר ימים מדויק, ולכן "זמן סביר" נבחן לפי הנסיבות.

המלצה מעשית שלנו: לשלוח את ההודעה בכתב, לפרט בה את העילה ואת הסכום, ולציין עד מתי השוכר יכול לתקן את המצב. כך יש תיעוד אם תתעורר מחלוקת.

מתי מחזירים את הערובה

לפי סעיף 25י(ה), בתום תקופת השכירות המשכיר צריך להחזיר לשוכר את הערובה, או את יתרתה לאחר מימוש מותר, לרבות פירותיה. המועד הוא בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה לרשות המשכיר, או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר מהסוגים שמנויים בחוק, לפי המאוחר מביניהם.

המילים "לרבות פירותיה" מתייחסות, למשל, לריבית שנצברה על פיקדון כספי. אם הפיקדון הופקד בחשבון נושא ריבית, הריבית שייכת לשוכר.

למה 60 ימים

החוק אינו מסביר את המספר, אבל ההיגיון המעשי ברור: חלק מהחיובים, כמו חשבונות מים, חשמל וארנונה, מגיעים רק אחרי סיום התקופה. פרק הזמן מאפשר למשכיר לוודא שאין חובות פתוחים, ובמקביל מונע ממנו להחזיק בערובה ללא הגבלת זמן.

תיעוד שמקצר את התהליך

ההמלצות הבאות הן שלנו ולא הוראות חוק, אבל הן עוזרות לשני הצדדים לסגור את החשבון מהר ובלי ויכוחים:

• לערוך פרוטוקול מסירה ביום הכניסה וביום היציאה, עם תמונות של כל חדר.

• לרשום את קריאות מוני המים, החשמל והגז בשני המועדים.

• להעביר את חשבונות הארנונה והמים לשם השוכר בתחילת התקופה, ולהחזיר אותם בסופה.

• להעביר למשכיר אישורי תשלום אחרונים מיד עם הפינוי.

• לסכם בכתב, במעמד היציאה, אילו ליקויים נמצאו ומי מתקן אותם.

האם אפשר להתנות על הכללים

לא, אלא לטובת השוכר. סעיף 25יד(2) מונה את סעיף 25י בין ההוראות שאין להתנות עליהן אלא לטובת השוכר. כלומר, אפשר לקבוע בחוזה שהערובה תוחזר מהר יותר, אבל לא מאוחר יותר, ואי אפשר להוסיף עילות מימוש שאינן בחוק. החריג הוא חוזה בין קרובי משפחה לפי סעיף 25טו(ב).

שאלות נפוצות

האם המשכיר יכול לממש ערובה בשל צביעה רגילה של הדירה?

המימוש מותר בשל ליקויים שהשוכר אחראי להם לפי סעיף 25ח(א), כלומר ליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר. בלאי שנובע משימוש סביר אינו נכלל בעילה הזו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת לגבי חובת התיקון.

מה קורה אם הערובה לא הוחזרה אחרי 60 ימים?

אם אין חובות פתוחים מהסוגים המנויים בחוק, המשכיר מפר את חובתו. השוכר יכול לשלוח דרישה בכתב, ואם היא אינה נענית לשקול הליך משפטי, לפי סכום התביעה.

האם צריך הודעה מוקדמת גם כשהשוכר לא פינה את הדירה?

סעיף 25י(ד) מתייחס לכוונה לממש את הערובה באופן כללי, בלי להבחין בין העילות. לכן מומלץ לתת הודעה מוקדמת בכל מקרה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי נכסים שמנהלים כמה דירות להשכרה ומעוניינים לבחון את פוטנציאל הנכס לטווח הארוך, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.