מימוש זכות קדימה במקרקעין: ההצעה, 30 הימים ותקופת ששת החודשים

כשקיימת זכות קדימה במקרקעין – בין אם נרשמה בהסכם ובין אם היא נובעת מהחוק – מכירה לצד שלישי אינה יכולה לצאת לפועל בלי לעבור קודם דרך בעל הזכות. חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, קובע את סדרי המימוש בפירוט: איך מציעים, כמה זמן יש לבעל הזכות להחליט, ומה מותר למוכר אחרי סירוב. טעות בסדר הזה עלולה לעכב את רישום העסקה ואף להכשיל אותה.

שלב 1: הצעה בכתב

סעיף 102(א) קובע שהצעה לבעל זכות קדימה "תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים", ושהעתק מההצעה יישלח לרשם. המשמעות המעשית: לא מספיקה שיחה בטלפון או הודעה בוואטסאפ. ההצעה צריכה להיות מסמך כתוב, עם מחיר, שנשלח בדרך שקבע החוק.

שלב 2: שלושים יום להחלטה

לפי סעיף 102(ב), תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה, או להפקיד את הסכומים בידי הרשם. משעשה כן, רואים את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה. אם הכסף הופקד, הוא ישולם למציע עם גמר העסקה.

לפי סעיף 102(ג), בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים בתוך המועד, רואים אותו בתום המועד כמי שסירב לרכוש.

כמה בעלי זכות קדימה

סעיף 102(ד) קובע שאם יש שניים או יותר בעלי זכות קדימה, ההצעה תישלח לכולם. אם כולם או אחדים מהם מסכימים לרכוש, כל אחד רוכש לפי חלקו בזכות הקדימה, ואם אחד מהם סירב – חלקו עומד לזכותם של השאר. בנכס עם כמה שותפים, הכלל הזה מונע מצב שבו סירוב של אחד מכשיל את האחרים.

שלב 3: אחרי סירוב – שישה חודשים

סעיף 103(א) קובע שאם בעל זכות הקדימה סירב לרכוש במחיר הנדרש, המציע רשאי, תוך שישה חודשים מיום הסירוב, להעביר את המקרקעין כרצונו, "ובלבד שלא יעבירם במחיר נמוך מהמחיר שצויין בהצעה". לפי סעיף 103(ב), אם המציע העביר את המקרקעין בתוך התקופה, זכות הקדימה בטלה, ואם נרשמה – תימחק. אם לא העביר אותם בתוך התקופה, הוא אינו רשאי להעבירם אלא לאחר שהציע אותם שוב לבעל זכות הקדימה.

מתנות ורישום

• מתנה – לפי סעיף 104, חובת ההצעה אינה חלה על העברה ללא תמורה, אבל זכות הקדימה אינה מתבטלת וחלה גם כלפי מקבל המתנה.

• רישום – לפי סעיף 105, לא תירשם העברת מקרקעין שקיימת לגביהם זכות קדימה, אלא לאחר שהרשם נוכח שהוראות הפרק נתמלאו.

• חכירה לדורות – לפי סעיף 106, ההוראות בדבר העברת בעלות חלות, ככל שהן נוגעות לעניין, גם על העברה של חכירה לדורות.

• הסכם – לגבי זכות קדימה שנוצרה בהסכם לפי סעיף 99, סדרי המימוש חלים בכפוף למוסכם בתנאי הזכות.

איך מתעדים את התהליך

מכיוון שהרשם צריך להיווכח שהוראות הפרק נתמלאו לפני רישום ההעברה, התיעוד חשוב במיוחד. המלצה מעשית שלנו היא לשמור:

• עותק חתום של ההצעה, עם המחיר המלא ותנאי התשלום.

• אישורי משלוח בדואר רשום לכל בעל זכות, ואישור על משלוח ההעתק לרשם.

• תיעוד של מועד קבלת ההצעה אצל כל נמען.

• כל תשובה, סירוב או שתיקה, עם התאריכים הרלוונטיים.

• את ההסכם עם הקונה החיצוני, כדי להראות שנחתם בתוך התקופה ובמחיר שאינו נמוך מהמחיר שהוצע.

טעויות שכדאי להימנע מהן

זו המלצה מקצועית ולא הוראת חוק:

• לשלוח הצעה בלי מחיר ברור, או במחיר שאינו המחיר שבו המוכר מתכוון למכור בפועל.

• לשכוח לשלוח העתק לרשם.

• לחתום עם צד שלישי במחיר נמוך מהמחיר שהוצע לבעל הזכות.

• לחכות יותר משישה חודשים אחרי הסירוב ואז למכור בלי הצעה חוזרת.

• להתעלם מבעל זכות אחד כשיש כמה בעלי זכות.

שאלות נפוצות

כמה זמן יש לבעל זכות קדימה להחליט?

לפי סעיף 102(ב), שלושים יום מיום קבלת ההצעה, שבהם עליו לשלם או להפקיד את המחיר בצירוף המסים החלים עליו.

אם בעל הזכות סירב, אפשר למכור לכל אחד?

כן, בתוך שישה חודשים מיום הסירוב ובמחיר שאינו נמוך מהמחיר שבהצעה, לפי סעיף 103(א).

האם אפשר להוריד את המחיר אחרי שבעל הזכות סירב?

לא בתוך המסגרת של סעיף 103(א). כדי למכור במחיר נמוך יותר, יש להציע שוב לבעל זכות הקדימה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

לליווי עסקה בנכס עם כמה בעלים או זכויות רשומות, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.