מימון מזנין ליזם לצד ליווי בנקאי: איך זה עובד

יזם שמצא קרקע מצוינת, קיבל היתר ומצא בנק מלווה, עלול לגלות שחסר לו חלק מההון העצמי שהבנק דורש. כאן נכנס לתמונה מימון מזנין – שכבת מימון שנמצאת "באמצע" בין ההון העצמי לבין האשראי הבכיר של הבנק. המדריך מסביר איך זה עובד, ומה צריך לבדוק לפני שמשתמשים בו.

מה זה מימון מזנין

מימון מזנין הוא הלוואה או השקעה שנחותה לאשראי הבנקאי הבכיר, אבל קודמת להון העצמי הטהור של היזם. אם הפרויקט נכשל, הבנק נפרע ראשון, המזנין אחריו, וההון העצמי אחרון. בגלל הדרגה הזו, הסיכון של מממן המזנין גבוה מזה של הבנק, ולכן גם המחיר שלו בדרך כלל גבוה יותר. לא נציין כאן שיעורי ריבית, כי הם משתנים לפי השוק והפרויקט.

מי נותן מימון מזנין

מימון כזה ניתן לעתים מגופים חוץ-בנקאיים, מקרנות, מגופים מוסדיים או ממשקיעים פרטיים. לכל אחד מהם דרישות משלו, ולכן התנאים משתנים מאוד. לדעתנו, כדאי לבדוק את המעמד הרגולטורי של הגוף המממן ואת ניסיונו בפרויקטים מלווים.

איך המזנין משתלב בליווי סגור

בליווי סגור, הבנק המלווה שולט בתזרים של הפרויקט דרך חשבון הליווי. מממן המזנין רוצה גם הוא ביטחון, אבל אינו יכול לקבל עדיפות על הבנק. לכן נהוג לחתום על הסכם בין המממנים, שמסדיר את סדר הנשייה, את הבטוחות שכל אחד מקבל, ומה כל אחד רשאי לעשות אם יש כשל. הנוסח נקבע במשא ומתן.

האם הבנק מכיר במזנין כהון עצמי

זו שאלה מרכזית. יש מצבים שבהם הבנק המלווה מכיר במימון מזנין כחלק מההון העצמי הנדרש, בתנאים מסוימים, ויש מצבים שבהם לא. התשובה תלויה במדיניות הבנק, במבנה ההלוואה ובהסכם בין המממנים. לכן, לפני שיזם מתחייב למזנין, כדאי לברר מול הבנק המלווה אם וכיצד הוא יוכר.

אילו בטוחות מקבל מממן המזנין

• שעבוד נחות על זכויות היזם בפרויקט, בכפוף לשעבוד הבנק.

• שעבוד על מניות החברה היזמית או על זכויות בשותפות.

• ערבויות של בעלי השליטה, לפי ההסכם.

• זכות לקבל מידע ודיווחים על הפרויקט.

הבטוחות האלה אינן פוגעות, ככלל, בבטוחות של רוכשי הדירות לפי חוק המכר, שנשענות על הערבויות שהתאגיד המלווה ממציא.

מה המזנין לא משנה לרוכשים

לרוכשים, מבנה המימון של היזם אינו משנה את החובות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות): התשלומים עוברים בשוברים לחשבון הליווי, והתאגיד המלווה ממציא בטוחה על כל תשלום. לכן, לדעתנו, רוכש לא צריך לחשוש ממזנין כשלעצמו, אבל כן לוודא שהוא משלם רק דרך השוברים.

מה זה אומר לבעלי דירות בהתחדשות עירונית

בפינוי בינוי, מבנה מימון מורכב יותר – בנק, מזנין והון עצמי – עשוי להיות סימן לכך שהיזם צריך מקורות נוספים. זה לא בהכרח רע, אבל חשוב שהבטוחות לבעלי הדירות, כמו ערבות לדירת התמורה וערבות שכירות, לא יהיו תלויות במממן המזנין, ויונפקו על ידי גוף יציב.

סיכונים ליזם

• עלות מימון גבוהה שמקטינה את הרווח.

• התחייבויות אישיות של בעלי השליטה.

• זכויות התערבות של מממן המזנין במקרה של כשל.

• מורכבות משפטית ותיאום בין מממנים.

סיכונים למממן המזנין

• נחיתות לבנק המלווה – בכשל, הבנק נפרע ראשון.

• תלות בהצלחת הפרויקט ובשווי הדירות.

• הגבלות שהבנק מטיל על מימוש הבטוחות.

לדעתנו, מי שמשקיע במזנין צריך להבין שאין זו השקעה בטוחה ואין תשואה מובטחת.

מתי מזנין הגיוני

לדעתנו, מזנין יכול להיות כלי שימושי כשהפרויקט כלכלי, הליווי הבנקאי זמין, והפער בהון העצמי זמני ומוגדר. הוא פחות מתאים כשהפרויקט על הגבול מבחינת כדאיות, כי עלות המימון עלולה להפוך אותו להפסדי.

מה לבדוק בהסכם המזנין

• סדר הנשייה והקשר להסכם הליווי.

• לוח הזמנים לפירעון ומקורות הפירעון.

• מה נחשב הפרה, ומה הזכויות במקרה כזה.

• אילו ערבויות אישיות נדרשות.

שאלות נפוצות

האם מזנין פוגע בערבויות של הרוכשים?

ככלל לא. הערבויות לרוכשים ניתנות מהתאגיד המלווה לפי חוק המכר, בלי תלות במבנה המימון של היזם.

האם מזנין זה אותו דבר כמו הלוואה מבנק?

לא. הוא נחות לאשראי הבנקאי ולכן מסוכן יותר למממן ויקר יותר ליזם.

האם משקיע פרטי יכול לתת מזנין?

לעתים כן, בכפוף לדין ולהסכמים. כדאי להתייעץ עם עורך דין ועם יועץ פיננסי.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי ואינו הבטחה לתשואה. לשיחה על מבנה מימון של פרויקט, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.