מיהו בר רשות במקרקעין ומה הזכויות שלו

בן משפחה שגר שנים בבית של הורים, חקלאי שמעבד חלקה של שכן, עסק שמשתמש בחצר של בניין: כל אלה עשויים להיות ברי רשות. המעמד הזה נראה פשוט, אבל הוא עלול לסבך עסקה.

מיהו בר רשות

בר רשות הוא מי שמחזיק או משתמש במקרקעין ברשות של הבעלים או של בעל הזכות, בלי שיש לו זכות קניינית בהם, כמו בעלות, חכירה או זיקת הנאה רשומה. הרשות יכולה להינתן במפורש או להשתמע מהתנהגות, בתמורה או בלי תמורה.

האם אפשר לבטל רשות

ככלל, רשות שניתנה בלי תמורה ניתנת לביטול. עם זאת, הפסיקה הכירה במצבים שבהם ביטול הרשות מוגבל או מותנה, למשל כשבר הרשות השקיע בנכס בהסתמך על הרשות, או כשהנסיבות מצדיקות מתן הודעה מוקדמת או פיצוי. אין כלל אחד שמתאים לכל מקרה, וכל מצב נבחן לפי נסיבותיו.

איפה המונח מופיע

בבדיקות לפני רכישת קרקע או נכס, כשמתגלה שמישהו מחזיק בו בלי חוזה. בעסקאות קומבינציה ופינוי בינוי, כשיש מחזיקים שאינם הבעלים הרשומים. ובסכסוכים בתוך משפחות, למשל כשבן משפחה בנה על קרקע של הורים.

דוגמה מעשית

יזם בוחן עסקת קומבינציה על מגרש עם בית ישן. בעלי הקרקע הרשומים מסכימים, אבל בחלק האחורי גר בן דוד שבנה יחידה קטנה לפני שנים, בהסכמה בעל פה. עורך הדין של היזם מגדיר אותו כבר רשות פוטנציאלי, ובודק אם נדרש הסכם פינוי ומה עשויות להיות טענותיו. הנושא מוסדר בהסכם לפני שמתחילים את הליכי התכנון, ולא באמצע הדרך.

איך מתעדים רשות נכון

מי שמתיר לאחר להשתמש בנכס שלו יכול לחסוך מחלוקות עתידיות בעזרת מסמך קצר בכתב. כדאי לציין בו שמדובר ברשות ולא בשכירות או בהעברת זכות, מה מטרת השימוש, האם יש תמורה, לכמה זמן ניתנת הרשות, איך אפשר לסיים אותה ובאיזו הודעה מוקדמת, והאם מותר לבצע השקעות או בנייה בנכס. מסמך כזה שימושי במיוחד כשהנכס עשוי להיכנס בעתיד לעסקה או לפרויקט.

טעויות נפוצות

טעות ראשונה היא להניח שמי שאין לו חוזה כתוב אין לו שום טענה. השקעה בנכס והסתמכות עלולות לחזק את מעמדו.

טעות שנייה היא לתת רשות לשימוש בלי לתעד את תנאיה ואת האפשרות לסיים אותה.

טעות שלישית היא לקנות נכס בלי לבדוק מי מחזיק בו בפועל.

טעות רביעית היא לנסות לפנות בר רשות בכוח במקום בהליך מסודר.

מונחים קשורים

זיקת הנאה: זכות קניינית לשימוש מסוים בקרקע, ששונה מרשות.

בעלות: הזכות הרחבה ביותר במקרקעין, שמקנה את הסמכות לתת רשות.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין בר רשות לשוכר?

לשוכר יש זכות לפי חוזה שכירות לתקופה מוגדרת. לבר רשות יש היתר לשימוש, לרוב בלי תקופה מוגדרת ובלי זכות קניינית.

האם בר רשות יכול להפוך לבעלים עם הזמן?

ברוב המקרים, שימוש ברשות אינו הופך לבעלות. במקרקעין רשומים יש כללים מיוחדים, ויש לבדוק כל מקרה עם עורך דין.

איך מסיימים רשות?

בדרך כלל בהודעה מסודרת ובזמן סביר, ובמקרים מורכבים בהסכם או בהליך משפטי.

המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026).

לבדיקת מגרש עם מחזיקים שאינם הבעלים הרשומים, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.