מחזור משכנתא לבנק אחר – מה הבנק הקיים חייב לעשות ובכמה זמן

אחד החסמים הגדולים למחזור משכנתא בין בנקים היה הבירוקרטיה: הגעה לסניף, איסוף מסמכים, תיאום בין שני בנקים ורישום מחדש של השעבוד. בשנים האחרונות הפיקוח על הבנקים פעל כדי לפשט את התהליך, וקבע חובות ברורות לבנק הקיים. המדריך מסביר את השלבים ואת זכויות הלווה, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451 וההנחיות שפורסמו ביולי 2023, נכון למועד כתיבה.

מה השתנה בהנחיות 2023

ביולי 2023 פרסם הפיקוח על הבנקים הנחיות לשיפור תהליכי מחזור משכנתא, שנכנסו לתוקף שנה לאחר פרסומן. לפי ההודעה, הבנקים נדרשים לאפשר ללקוח להודיע על כוונתו לפרוע את המשכנתא לפני המועד באינטרנט או בטלפון, ולקבל את המידע והמסמכים הנדרשים בערוץ מקוון אם ביקש זאת. בנוסף, ניתן להודיע על הכוונה דרך הבנק החדש, בלי שהזכויות של הלקוח ייפגעו, למשל לעניין ספירת הימים של ההודעה המוקדמת. והחשוב מכול: המסמכים הנדרשים למחזור יועברו מהבנק הישן ישירות לבנק החדש, והלקוח לא יידרש להגיע לסניף הבנק הישן כדי לקבל אותם.

השלבים בתהליך

שלב 1 – אישור עקרוני מהבנק החדש

לפני כל צעד, מבקשים אישור עקרוני מהבנק החדש, ומשווים את ההצעה לתנאים הקיימים, כולל עמלות הפירעון המוקדם.

שלב 2 – הודעה על פירעון מוקדם

לפי צו הבנקאות בעניין פירעון מוקדם, כאשר ההודעה ניתנת פחות מעשרה ימים לפני הפירעון, הבנק רשאי לגבות עמלה של עשירית האחוז מהסכום הנפרע. הודעה לא יכולה להינתן יותר מ-45 ימים לפני מועד הפירעון. לכן כדאי לתזמן את ההודעה בתוך החלון הזה.

שלב 3 – פירוט יתרות ומועד שחרור השעבוד

לפי הוראה 451, כשהלווה מודיע על פירעון, הבנק חייב למסור פירוט של היתרה ושל מועד שחרור השעבוד, והמסמכים צריכים להימסר תוך 3 ימי עסקים.

שלב 4 – פירעון ואישורים

אחרי הפירעון, הבנק חייב להנפיק אישור. אישור על סילוק מלא צריך להינתן תוך 5 ימי עסקים, או תוך 2 ימי עסקים כשנמסרה קבלה. אישור כזה נדרש כדי להסיר את השעבוד הישן ולרשום את החדש.

מחזור מול גוף מוסדי שאינו בנק

המחזור יכול להיעשות גם מול מלווה מוסדי, כמו חברת ביטוח. לפי הוראה 451, כשהלווה ממחזר מול גוף מוסדי, הבנק נדרש להסכים לשעבוד בדרגה שנייה בתנאים שנקבעו, ואסור לו לסרב באופן בלתי סביר לגוף מוסדי שמבקש לפעול כפי שהיה פועל הבנק המקורי. לפי הנחיות 2023, אפשר להשתמש באותם תהליכים ותשתיות גם מול מלווים מוסדיים, אם נשמרת אותה רמת אבטחה ומהימנות.

מה כדאי להכין מראש

כדי שהתהליך יעבור בלי עיכובים, כדאי לרכז כמה דברים לפני שפונים לבנק החדש. פרטי ההלוואה הקיימת, כולל המסלולים, היתרות ומועדי שינוי הריבית. מסמכי הכנסה עדכניים, משום שהבנק החדש יבחן מחדש את יחס ההחזר מההכנסה. מסמכי הנכס, כולל נסח רישום אם יש. ודוח נתוני אשראי, שבנק ישראל מאפשר להפיק בחינם פעם בשנה, כדי לוודא שאין בו טעויות שעלולות לפגוע בהצעה. הכנה כזו מקצרת את הזמן בין האישור העקרוני לבין הביצוע.

טיפים מעשיים

כדאי לבקש מהבנק החדש שירכז את התהליך מולכם, משום שההנחיות מאפשרות זאת. כדאי לשמור עותק של כל הודעה ואישור. כדאי לבדוק מראש את מועד הפירעון ביחס למועדי שינוי ריבית ולמועד בחודש, משום שאלה משפיעים על העמלות. ולבסוף, לדעתנו, לא כדאי להודיע על פירעון לפני שיש אישור עקרוני ברור מהבנק החדש, כדי לא להיתקע באמצע הדרך.

מה קורה עם הביטוחים במחזור

כשעוברים לבנק חדש, הוא ידרוש בדרך כלל ביטוח חיים וביטוח נכס שבהם הוא המוטב. לפי הוראה 451, הבנק חייב ליידע את הלווה שהוא רשאי לרכוש את הביטוח ישירות ולא דרך סוכן שבשליטת הבנק, ועליו לאשר קבלת פוליסה חיצונית ולהודיע תוך 14 יום אם היא עומדת בדרישותיו. לכן אפשר לבדוק אם הפוליסות הקיימות ניתנות להתאמה לבנק החדש, ולהשוות מחירים לפני שמחליטים.

שאלות נפוצות

האם צריך להגיע לסניף הבנק הישן?

לפי ההנחיות שפורסמו ב-2023, הלקוח לא יידרש להגיע לסניף הבנק הישן כדי לקבל את המסמכים הנדרשים למחזור, והם יועברו ישירות לבנק החדש.

כמה זמן מראש צריך להודיע על פירעון?

לפחות עשרה ימים כדי להימנע מעמלת אי הודעה מוקדמת, ולא יותר מ-45 ימים לפני מועד הפירעון.

האם הבנק הישן יכול לסרב למחזור?

הלווה רשאי לפרוע את ההלוואה לפני המועד בכפוף לעמלות שבצו. הוראה 451 קובעת גם חובות לשיתוף פעולה בתהליך.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ משפטי. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.