מורשה להיתר – מסלול רישוי באמצעות אדריכל או מהנדס מורשה

בשנים האחרונות נוסף לחוק התכנון והבנייה פרק שלם על "רישוי באמצעות מורשה להיתר". הרעיון: בבקשות מסוימות, היתר הבנייה יינתן בידי איש מקצוע מורשה – ולא בידי רשות הרישוי המקומית – בכפוף לתנאים ולפיקוח. זה שינוי משמעותי בתפיסת הרישוי, ולכן כדאי להבין אותו לפרטיו.

מי זה מורשה להיתר

לפי הגדרות החוק, מורשה להיתר הוא מי שמוגדר כך בסעיף 13א לחוק המהנדסים והאדריכלים, ושניתנה לו תעודת מורשה להיתר. כלומר, מדובר באדריכל או מהנדס שעבר הסמכה ייעודית, ולא בכל עורך בקשה.

אילו היתרים במסלול

לפי סעיף 158מח, מורשה להיתר רשאי לתת היתר במקום רשות הרישוי המקומית, אם ההיתר אינו כולל הקלה או שימוש חורג, והוא לאחד מאלה:

• הקמת בניין המיועד בעיקרו למגורים, או הוספה לבניין כזה, שניתן להגישו לבקרת תכן ובקרת ביצוע במכון בקרה; "בעיקרו למגורים" – לפחות משטחי הבנייה המבוקשים מיועדים למגורים, כולל שטחי השירות שלהם.

• הקמת בניין מגורים של עד שתי קומות ועד חמש יחידות דיור, או הוספה לבניין כזה בלי לחרוג מהמגבלות האלה.

• הקמה או הוספה של מבנה ציבור, בתנאים שנקבעו.

תנאי סף

• המבקש הוא בעל זכות במקרקעין או מי שקיבל הסכמה מבעל זכות.

• ניתנה הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר, לפי הוראות השר.

• במקרקעי ישראל – ניתנה הסכמת רשות מקרקעי ישראל, ככל שנדרשת.

• הבניין או הקרקע אינם אתר לשימור לפי תוכנית, ברשימת שימור, בתוכנית מופקדת או בהודעה לפי סעיפים 77 ו-78.

• ההיתר אינו טעון שיקול דעת של מוסד תכנון אחר.

איך המסלול עובד

לפי החוק, המורשה להיתר מגיש לרשות הרישוי בקשה לקבלת מידע למורשה להיתר, בהתאם להוראות שקבע שר הפנים. לאחר מכן הוא קולט את הבקשה, בודק אותה ונותן את ההיתר, בכפוף לתשלום החיובים. הסמכות לתת אישור תחילת עבודה בהיתר כזה נתונה אף היא למורשה, אם בעל ההיתר התקשר עם מכון בקרה לבקרת הביצוע, למעט חריגים. החוק כולל גם הוראות על תעודת גמר במסלול זה, חובות אמון, פיקוח ודיווח, איסור ניגוד עניינים, פרסום היתרים, ערר על היתר והחלפת מורשה.

מה כדאי לבדוק לפני שבוחרים במסלול

מכיוון שמדובר בהסדר חדש יחסית, ההיקף שבו הוא מיושם בפועל תלוי בתקנות, בהסמכת מורשים ובהוראות מעבר. לכן, נכון למועד כתיבה, לפני שמתכננים פרויקט על בסיס המסלול כדאי לברר מול הוועדה המקומית ומול עורך הבקשה אם המסלול זמין לסוג הבקשה ולמקום, ומה דרישות התקנות. אין להניח שהמסלול מתאים לכל בקשה רק משום שהוא קיים בחוק.

היתרונות והסיכונים

מנקודת מבט של בעל נכס, המסלול עשוי לקצר את זמני הרישוי בבקשות שאינן דורשות שיקול דעת תכנוני, כמו בניין מגורים שתואם במלואו את התוכנית. מנגד, הדרישה להסכמת כל בעלי הזכויות, האיסור על הקלות ושימוש חורג, והאחריות המוגברת של המורשה הופכים אותו לרלוונטי בעיקר לבקשות "נקיות". החוק כולל גם עבירות ייעודיות למורשה להיתר, מה שמבטא את רמת האחריות.

שאלות לשאול את המורשה

• האם יש לך תעודת מורשה להיתר בתוקף, ובאילו סוגי בקשות?

• האם הבקשה שלנו עומדת בכל תנאי הסף, כולל הסכמת כל בעלי הזכויות?

• איך מתנהל הקשר עם רשות הרישוי ועם מכון הבקרה במסלול הזה?

• מה קורה אם בהמשך יתברר שנדרשת הקלה?

בשורה התחתונה

מורשה להיתר הוא מסלול שבו איש מקצוע מוסמך נותן את ההיתר במקום רשות הרישוי, בבקשות מגורים ומבני ציבור שתואמים את התוכנית, בלי הקלות ובלי שימוש חורג, ובהסכמת כל בעלי הזכויות. לפני שבוחרים בו, בודקים אם הוא זמין בפועל לבקשה הספציפית.

שאלות נפוצות

כל אדריכל יכול לתת היתר?

לא. רק מי שקיבל תעודת מורשה להיתר לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, ובמסגרת התנאים שבחוק התכנון והבנייה.

אפשר לבקש הקלה דרך מורשה להיתר?

לא. לפי החוק, ההיתר במסלול זה אינו כולל הקלה או שימוש חורג.

מכון בקרה עדיין נדרש?

כן, ברוב סוגי ההיתרים במסלול ההיתר מוגדר כבקשה שניתן להגיש לבקרת תכן ובקרת ביצוע במכון בקרה, ואישור תחילת עבודה מותנה בהתקשרות עם מכון בקרה, למעט חריגים.

נכון למועד כתיבת הדברים (נובמבר 2026). המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, שמאי או תכנוני לגבי נכס מסוים. רוצים להבין מה זה אומר לגבי הנכס או הקרקע שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.