מה תפקיד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בפרויקט פינוי בינוי

השם "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" עולה כמעט בכל שיחה על פינוי בינוי, אבל לא תמיד ברור מה היא עושה בפועל ואיך היא נוגעת לבעלי דירות בבניין מסוים. הרשות אינה יזם, אינה מאשרת היתרי בנייה ואינה צד לחוזה עם בעלי הדירות. ובכל זאת, יש לה כלים שיכולים להשפיע על הפרויקט שלכם. במדריך נסקור את תפקידיה וסמכויותיה לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, נכון למועד כתיבה.

התפקידים לפי החוק

סעיף 4(א) לחוק מונה את תפקידי הרשות. בין השאר:

• קידום מיזמים להתחדשות עירונית והאצת מימושם, לרבות זיהוי חסמים והסרתם.

• סיוע להתארגנות דיירים לשם מימוש וקידום מיזמים.

• פיתוח אמות מידה ועקרונות מנחים לתכנון מיזמים.

• קידום פתרונות לתחזוקה לטווח ארוך של הרכוש המשותף באזורי התחדשות.

• ריכוז מידע בתחום והפצתו לציבור, לרשויות ולאנשי מקצוע.

• גיבוש המלצות לתיקוני חקיקה ויישום מדיניות השר.

הכרזה על מתחמים

הסמכות הבולטת ביותר היא ההכרזה על מתחמי פינוי ובינוי לפי סעיף 14 לחוק. מנהל הרשות מכריז על מתחם במסלול רשויות או במסלול יזמים, ורשאי לתת אישור מקדמי לבקשת יזם. ההכרזה מתפרסמת ברשומות ובאתרי הרשות והרשות המקומית.

כלים לסיוע ולעידוד

סעיף 4(ב) מפרט פעולות שהרשות רשאית לבצע. חלקן רלוונטיות במיוחד לבעלי דירות:

• הקצאת משאבים לרשויות מקומיות ולוועדות התכנון לקידום תוכניות.

• תמריצים לקידום התחדשות באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית.

• המלצה על קרקע נוספת לרשות מקרקעי ישראל, לשם הבאת מיזם לכדאיות כלכלית או משיקולים תכנוניים וחברתיים.

• רשימת עוסקים – גיבוש ופרסום רשימה של יזמים, קבלני ביצוע, מנהלי מיזמים, מתכננים ושמאים העומדים בתנאי סף שקבע השר.

• נוסחים מומלצים – פרסום חומרי הסברה ונוסחים מומלצים למסמכי התקשרות, גם בתרגום לערבית, רוסית ואמהרית.

• יועצים חברתיים – מינוי והעסקה של יועצים חברתיים לליווי דיירים.

הממונה על פניות דיירים

ברשות פועל ממונה לעניין פניות דיירים, שהוא עורך דין בעל ניסיון שמונה לפי סעיף 7 לחוק. הוא מברר פניות בעניין התנהגות של יזמים, מארגנים, מינהלות עירוניות ודיירים אחרים, ובהן טענות על לחץ בלתי סביר. הוא אמור להחליט בתוך 90 ימים, עם אפשרות הארכה מוגבלת, והחלטותיו מתפרסמות באתר הרשות.

שמאי פינוי ובינוי

לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות למנהל הרשות בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי. המנהל ממנה שמאי מתוך רשימה שקבע שר המשפטים, ומודיע על זהותו בתוך 15 ימים. השמאי קובע אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית, ואם לא – באילו תנאים תיחשב כדאית.

דיירי דיור ציבורי במתחם

החוק כולל גם הוראות לגבי שוכרים בדירות ציבוריות במתחם פינוי ובינוי. לפי סעיף 18, מי שהיה שוכר בדירה ציבורית במועד חתימת העסקה רשאי לבחור, בין השאר, בשכירת דירה חדשה במתחם לאחר השלמת בנייתה, בתנאים שנקבעו. לכן, במתחמים שיש בהם דירות ציבוריות, התהליך כולל שחקן נוסף: החברה לדיור ציבורי.

מה הרשות לא עושה

חשוב לדעת גם את הגבולות. החוק קובע שאין בתפקידי הרשות ובסמכויותיה כדי לפגוע בסמכויות שנתונות לאחר לפי כל דין. כלומר, אישור תוכניות נשאר בידי מוסדות התכנון, היתרי בנייה בידי הוועדות המקומיות, ותנאי העסקה נקבעים בין היזם לבעלי הדירות. הרשות אינה מייצגת בעל דירה מסוים במשא ומתן.

איך זה נוגע לבניין שלכם

לדעתנו, כדאי להכיר את הכלים האלה מוקדם. אם הפרויקט שלכם נתקע בגלל כדאיות, אם יש חשד ללחץ פסול, או אם אתם מחפשים נוסח הסכם מומלץ, הרשות היא כתובת רלוונטית. גם רשימת העוסקים שהרשות מפרסמת יכולה לשמש נקודת פתיחה לבדיקת יזם או קבלן, אם כי היא אינה תחליף לבדיקה עצמאית. את המידע העדכני על אופן הפנייה כדאי לבדוק באתר הרשות.

שאלות נפוצות

האם הרשות יכולה לבחור עבורנו יזם?

לא. בחירת היזם והחתימה על העסקה הן של בעלי הדירות. הרשות מפרסמת מידע ונוסחים מומלצים, וקובעת רשימת עוסקים העומדים בתנאי סף.

האם הרשות מממנת עורך דין לדיירים?

החוק אינו קובע מימון כזה באופן כללי. במסלול הרשויות ניתן סיוע למימון תכנון וליווי חברתי לפי האוגדן.

איפה מתפרסמות ההכרזות?

ברשומות ובאתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית ושל הרשות המקומית.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.