מה המוכר צריך לעשות אחרי חתימת חוזה מכר דירה

החתימה על חוזה המכר היא רגע משמח, אבל עבור המוכר היא גם תחילתה של רשימת משימות. חלק מהן מוגבלות בזמן לפי חוק, חלק נקבעו בחוזה, וחלק נדרשות כדי שהקונה יוכל להירשם כבעלים. מוכר שמכיר את הרשימה מראש יכול לתכנן את התזרים, לעמוד במועדים ולהימנע מקנסות ומעיכובים.

דיווח לרשות המסים

מוכר זכות במקרקעין חייב להגיש הצהרה לרשות המסים על המכירה. לפי המידע המתפרסם, נכון למועד כתיבה, יש להגיש את ההצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה, והדיווח נעשה באופן מקוון. מוכר שמיוצג על ידי עורך דין – עורך הדין מגיש עבורו את הדיווח. איחור בהגשה עלול לגרור קנס. בהצהרה מבקשים גם פטור ממס שבח, אם המוכר זכאי לו, ולכן חשוב להכין את הנתונים מראש: מועד הרכישה, מחיר הרכישה, הוצאות שהוצאתם ופרטים על דירות נוספות.

תשלום מס השבח

לפי המידע המתפרסם, את מס השבח יש לשלם בתוך 60 ימים ממועד העסקה. החוק מאפשר לדחות את התשלום רק כשמתקיימים יחד כמה תנאים: הנכס עדיין בחזקת המוכר, הקונה שילם עד מהתמורה, והמוכר לא נתן לקונה ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום. כשאחד מהם מפסיק להתקיים, המס הופך לבר תשלום, ותשלום שנדחה נושא הפרשי הצמדה וריבית. אם צפוי מס, ודאו שלוח התשלומים בחוזה מאפשר לכם לשלם אותו בזמן.

אישורים להעברת הבעלות

כדי שהדירה תירשם על שם הקונה, בדרך כלל המוכר צריך להמציא:

• אישור מרשות המסים על תשלום מס שבח או על פטור.

• אישור מהעירייה או מהמועצה על היעדר חובות לצורך רישום.

• אישור מהוועדה המקומית בעניין היטל השבחה, אם רלוונטי.

• מסמכי סילוק ומחיקה של משכנתא קיימת, אם יש.

• אישור זכויות ומסמכי העברה, אם הדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל.

סילוק המשכנתא

אם יש משכנתא, תאמו עם הבנק את מועד הפירעון לפי לוח התשלומים, שלחו הודעה מוקדמת בכתב בזמן המתאים, וודאו שהבנק מנפיק את מסמכי הסילוק. עורך הדין שלכם ידאג לרישום המחיקה.

ניהול התשלומים

עקבו אחרי התשלומים שהקונה מעביר לפי החוזה, ובדקו שכל תשלום הגיע לחשבון הנכון – שלכם, של הבנק לסילוק המשכנתא או לחשבון נאמנות. אם תשלום מתעכב, פנו לעורך הדין ופעלו לפי מנגנון ההתראות שבחוזה, ולא באופן עצמאי.

הכנה למסירה

ככל שמועד המסירה מתקרב, תכננו את המעבר, הזמינו הובלה, ובדקו מה לפי החוזה נשאר בדירה. סמוך למסירה תקראו מונים, תעבירו את חשבונות הארנונה והמים, ותמסרו מפתחות ומסמכים. משימות אלה מפורטות במדריך נפרד על יום מסירת החזקה.

לשמור תיעוד

שמרו העתקים של כל המסמכים: החוזה, אישורי התשלום, ההצהרות לרשות המסים והאישורים. מסמכים אלה עשויים להידרש בעתיד, למשל בבדיקה של רשות המסים או בעסקה הבאה שלכם.

לוח זמנים מסכם

כדאי לבנות לעצמכם טבלה פשוטה עם כל המשימות ותאריכי היעד:

• בתוך 30 ימים מהחתימה: הגשת ההצהרה לרשות המסים, לפי המידע המתפרסם.

• בתוך 60 ימים מהחתימה: תשלום מס השבח, אלא אם התקיימו תנאי הדחייה.

• לפי לוח התשלומים: מעקב אחרי התקבולים וסילוק המשכנתא.

• לפני המסירה: הזמנת אישור העירייה ואישור היטל השבחה, ופינוי הדירה.

• ביום המסירה: מונים, מפתחות ופרוטוקול.

• אחרי המסירה: העברת חשבונות והמצאת האישורים שנותרו לעורך הדין.

טבלה כזו, שמשותפת עם עורך הדין, מאפשרת לזהות מראש היכן עלול להיווצר עיכוב.

בשורה התחתונה

מוכר שמכין מראש את רשימת המשימות שאחרי החתימה – דיווח, תשלום מס, אישורים, סילוק משכנתא ומסירה – עומד במועדים, נמנע מקנסות ומאפשר לקונה להירשם כבעלים בלי עיכובים. עבודה צמודה עם עורך הדין היא הדרך הפשוטה לוודא ששום שלב לא נשכח בדרך.

שאלות נפוצות

מי מגיש את הדיווח לרשות המסים?

כשהמוכר מיוצג על ידי עורך דין, עורך הדין מגיש את הדיווח באופן מקוון.

מה קורה אם לא משלמים מס שבח בזמן?

תשלום באיחור עלול לשאת הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. הדחייה אפשרית רק בתנאים שקבע החוק.

האם אפשר למסור את הדירה לפני שכל האישורים התקבלו?

לרוב כן, אם החוזה מאפשר זאת. במקרים רבים חלק מהתמורה מוחזק בנאמנות עד קבלת האישורים.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.