מהי זכות קדימה במקרקעין ואיך היא פועלת

זכות קדימה עשויה להפתיע מוכר שכבר מצא קונה: לפני שהעסקה נרשמת, ייתכן שהוא חייב להציע את הנכס למישהו אחר. לכן כדאי לבדוק אותה בתחילת כל עסקה.

מה זה זכות קדימה

חוק המקרקעין מאפשר לבעל מקרקעין להקנות לאדם מסוים זכות קדימה ולרשום אותה. משמעות הזכות היא שלפני שהבעלים מוכר את הנכס לאחר, עליו להציע אותו תחילה לבעל זכות הקדימה. החוק קובע הליך להצעה, הכולל פירוט של המחיר והתנאים, ופרק זמן שבו בעל הזכות רשאי להחליט.

מתי היא חלה ומתי לא

לפי החוק, חובת ההצעה אינה חלה על העברה ללא תמורה, כמו מתנה. עוד נקבע שהוראות זכות הקדימה חלות גם על העברה של חכירה לדורות. רשם המקרקעין לא ירשום עסקה בנכס שחלה עליו זכות קדימה רשומה אלא אם שוכנע שההוראות קוימו.

חשוב לדעת: זכות קדימה אינה זכות אוטומטית של כל שכן או שותף. ככלל היא נוצרת בהסכם ונרשמת, למעט מקרים מיוחדים שנקבעו בדין.

איפה המונח מופיע

בנסח הרישום, כהערה על הנכס. בהסכמי שיתוף בין בעלים במשותף, שבהם נהוג לעיתים לקבוע זכות קדימה כדי לשמור על השליטה בחלקה בתוך המשפחה או בין השותפים. ובהסכמים בין יזמים לבעלי קרקע, כשאחד הצדדים רוצה הגנה מפני כניסה של גורם זר.

דוגמה מעשית

שני שותפים בחלקה חתמו על הסכם שיתוף שבו כל אחד מעניק לשני זכות קדימה, ורשמו אותו. אחד השותפים מקבל הצעה מקונה חיצוני. לפני שהעסקה יכולה להירשם, עליו להציע את חלקו לשותף באותם תנאים. אם השותף מוותר או לא מגיב בזמן הקבוע, ניתן להמשיך בעסקה בכפוף להוראות החוק.

טעויות נפוצות

טעות ראשונה היא לחתום עם קונה בלי לבדוק בנסח אם רשומה זכות קדימה. התוצאה עלולה להיות עיכוב או ביטול.

טעות שנייה היא להציע לבעל הזכות מחיר מסוים, ואחר כך למכור לצד שלישי במחיר נמוך יותר. זה עלול להיחשב כעקיפה של הזכות.

טעות שלישית היא לנסח זכות קדימה בהסכם בלי לרשום אותה. זכות שלא נרשמה מוגבלת בכוחה מול צדדים שלישיים.

זכות קדימה בעסקאות יזמיות

בעסקאות קרקע, יזם שמנהל משא ומתן עם כמה בעלים צריך לבדוק אם אחד מהם העניק זכות קדימה לשותף אחר. אם כן, הסכם עם היזם על אותו חלק עלול להיות כפוף לזכות הזו, ויש לבנות את לוח הזמנים בהתאם.

גם בהסכמי שותפות בין יזמים או בין משקיעים נהוג לכלול מנגנון חוזי דומה, שלפיו שותף שרוצה למכור את חלקו בפרויקט מציע אותו קודם לשותפיו. מנגנון כזה הוא חוזי, והוא שונה מזכות קדימה רשומה במקרקעין. כדאי להבין איזה מהשניים חל בעסקה הספציפית.

שאלות נפוצות

האם יש זכות קדימה לשכנים בבניין?

לא באופן כללי. זכות קדימה נוצרת בהסכם ונרשמת, או במקרים מיוחדים שנקבעו בדין.

האם זכות קדימה חלה על מתנה לילדים?

לפי חוק המקרקעין, חובת ההצעה אינה חלה על העברה ללא תמורה.

איך מוחקים זכות קדימה?

בדרך כלל בהסכמת בעל הזכות ובהליך רישום מתאים. יש להיעזר בעורך דין.

המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026).

לבדיקת מגבלות על קרקע לפני עסקה, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.