מהי זיקת הנאה ואיך היא משפיעה על נכס

מגרש יכול להיראות פנוי לגמרי, ובכל זאת לשאת עליו זכות של אחר לעבור בו או להעביר בו צנרת. זו זיקת הנאה, ומי שלא בודק אותה מראש עלול לגלות אותה רק בשלב התכנון.

מה זה זיקת הנאה

סעיף 5 לחוק המקרקעין מגדיר זיקת הנאה כשעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמו זכות להחזיק בהם. כלומר, בעל הזיקה אינו מחזיק בקרקע ואינו בעליה, אבל הוא רשאי ליהנות ממנה בדרך מסוימת שהוגדרה.

איפה המונח מופיע

זיקות הנאה נפוצות בכמה הקשרים:

זכות מעבר ברגל או ברכב דרך מגרש שכן, למשל אל מגרש שאין לו גישה ישירה לרחוב.

העברת תשתיות כמו ביוב, מים או חשמל מתחת לקרקע.

מעבר ציבורי בפרויקטים חדשים, כמו מעבר להולכי רגל בין רחובות דרך שטח פרטי, כשהדבר נדרש בתכנית או בהיתר.

זיקת הנאה יכולה להופיע בנסח הרישום, בתכנית בניין עיר או בתנאי היתר בנייה. במסמכי רישוי של מינהל התכנון מופיע רישום זיקת הנאה, כשנקבע כך בתנאי ההיתר, כחלק מהמסמכים הנדרשים בשלב תעודת הגמר.

דוגמה מעשית

יזם בודק מגרש לבניית בניין מגורים. בנסח הרישום מופיעה זיקת הנאה לטובת החלקה השכנה למעבר ברכב לאורך הגבול הצפוני. המשמעות היא שהרצועה הזו אינה פנויה לחניון או לבנייה בלי הסדרה עם בעל הזיקה. התכנון, השמאות ומחיר הקרקע צריכים להביא את זה בחשבון.

טעויות נפוצות

טעות ראשונה היא לבדוק רק את שם הבעלים בנסח ולדלג על הערות וזיקות. כל השורות בנסח רלוונטיות.

טעות שנייה היא להסתמך על "מנהג" ישן של מעבר בלי לבדוק אם הוא נרשם או מעוגן בהסכם. שאלות כאלה עלולות להגיע לבית משפט.

טעות שלישית היא לשכוח שזיקה בתכנית או בהיתר מחייבת גם אם עדיין לא נרשמה בטאבו.

זיקת הנאה בפרויקטים של התחדשות עירונית

בתכניות חדשות של פינוי בינוי והתחדשות עירונית נקבעות לעיתים זיקות הנאה למעבר הציבור, למשל שביל להולכי רגל בין רחובות או רחבה פתוחה בחזית הבניין. השטח נשאר בבעלות הפרטית של בעלי הדירות, אבל הציבור רשאי לעבור בו.

זה משפיע על תכנון הפיתוח, על התחזוקה העתידית ועל ניסוח התקנון של הבית המשותף החדש. לכן כדאי לקרוא את הוראות התכנית ואת תנאי ההיתר כבר בשלב הבדיקות, ולא רק את נסח הרישום, ולשאול מי יישא בעלות התחזוקה של השטח הפתוח לציבור.

שאלות נפוצות

האם זיקת הנאה פוגעת בשווי הנכס?

זה תלוי בסוג הזיקה ובמיקומה. זכות מעבר ברצועה שולית שונה מאוד מזכות שחוצה את לב המגרש. שמאי מקרקעין יכול להעריך את ההשפעה.

האם אפשר לבטל זיקת הנאה?

ביטול או שינוי של זיקה רשומה דורשים בדרך כלל הסכמה של בעל הזיקה או החלטה של גורם מוסמך. יש לבדוק עם עורך דין את המקרה הספציפי.

מה ההבדל בין זיקת הנאה לבעלות משותפת?

בעלות משותפת נותנת לכל שותף חלק בבעלות על הנכס כולו. זיקת הנאה נותנת רק זכות ליהנות משימוש מסוים, בלי זכות להחזיק בקרקע.

המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026).

לבדיקת מגבלות רישום ותכנון על קרקע לפני עסקה, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.