מהו היוון ומה ההבדל בין נכס מהוון ללא מהוון

בנכסים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, השאלה "האם הנכס מהוון" עולה כמעט בכל תכנון של תוספת בנייה, עסקה או פרויקט התחדשות. התשובה משפיעה על האישורים ועל התשלומים.

מה זה היוון

לפי רשות מקרקעי ישראל, נכס מהוון הוא נכס שבו שולמו מראש דמי החכירה לתקופת החכירה או ליתרתה. התשלום הזה מכונה דמי היוון. בנכס שאינו מהוון, דמי החכירה משולמים בדרך אחרת לפי חוזה החכירה.

מהי תעודת היוון

לפי הרשות, תעודת היוון היא מסמך רשמי שהרשות מפיקה לנכסים בבנייה רוויה שהם מהוונים, והיא משמשת כאישור של הרשות לתוספת בנייה. לפי הרשות, התעודה נדרשת בעיקר בעת הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית, ניתנת ללא עלות ומתקבלת באופן מקוון דרך האזור האישי "רמ"י שלי".

איפה המונח מופיע

באישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, בחוזי חכירה, בבקשות להיתר לתוספת בנייה ובבדיקות מקדימות של פרויקטים כמו תמ"א 38 והרחבות דיור. הוא מופיע גם בשיח בין עורכי דין ושמאים כשמעריכים את העלויות של פרויקט.

דוגמה מעשית

דיירי בניין משותף בקרקע של רשות מקרקעי ישראל רוצים להרחיב דירות. האדריכל מכין בקשה להיתר, והוועדה המקומית מבקשת אישור מהרשות. כשהנכס מהוון ובבנייה רוויה, ניתן לבקש תעודת היוון כאישור לתוספת הבנייה. כשהנכס אינו מהוון, יש לבדוק מול הרשות את ההליך והתשלומים הרלוונטיים לפני שמתקדמים.

טעויות נפוצות

טעות ראשונה היא להניח שכל דירה בבניין רווי היא מהוונת. מצב ההיוון נבדק לכל נכס.

טעות שנייה היא לבלבל בין היוון לבין בעלות. גם נכס מהוון נשאר בדרך כלל בחכירה, אלא אם בוצע הליך אחר.

טעות שלישית היא לגלות את שאלת ההיוון רק אחרי שהבקשה להיתר כבר הוגשה, ואז לחוות עיכוב.

מה לבדוק לפני תכנון תוספת בנייה

לפני שמזמינים תכנון אדריכלי, כדאי לבדוק את מצב ההיוון של כל דירה רלוונטית, את מטרת החכירה ואת האישורים שהרשות דורשת לסוג הבנייה המבוקש. בבניין עם כמה דירות, ייתכן שחלק מהדירות מהוונות וחלק לא.

מונחים קשורים

חכירה לדורות: שכירות של מקרקעין לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים.

אישור זכויות: המסמך שבו רשות מקרקעי ישראל מפרטת את הזכויות בנכס שאינו רשום בטאבו.

ההבדל בין היוון לבין העברת בעלות

היוון אינו הופך את החוכר לבעלים. גם אחרי תשלום דמי ההיוון, הזכות בנכס היא בדרך כלל זכות חכירה לפי החוזה. מי שמעוניין להבין אם קיים מסלול לרכישת בעלות בנכס מסוים צריך לבדוק זאת מול רשות מקרקעי ישראל ובייעוץ משפטי, כי התנאים תלויים בסוג הנכס ובהחלטות הרשות.

שאלות נפוצות

איך יודעים אם הנכס מהוון?

באמצעות אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או דרך האזור האישי באתר הרשות, ובהתייעצות עם עורך דין.

האם תעודת היוון עולה כסף?

לפי הרשות, השירות ניתן ללא עלות. עם זאת, ייתכנו תשלומים אחרים הקשורים לתוספת הבנייה, ויש לבדוק אותם מול הרשות.

האם היוון רלוונטי לעסקת קומבינציה?

כן. מצב ההיוון משפיע על העלויות מול רשות מקרקעי ישראל ולכן נבדק בשלב הבדיקות המקדימות.

המידע בעמוד זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026).

לבדיקת קרקע של רשות מקרקעי ישראל לפני פרויקט, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.