מגרשים למכירה בישראל
מגרשים למכירה בישראל
מגרש נמכר לפי מה שאפשר לבנות עליו — לא לפי הגודל. מגרש קטן עם תב"ע מאושרת ל-10 יחידות שווה יותר מדונם עם ייעוד חקלאי "שעומד להשתנות". מי שקונה או מוכר מגרש בלי להבין את התכנון עושה את העסקה עיוור.
נתוני שוק רשמיים — ישראל (הלמ"ס, 2026)
ממוצע ארצי: 2,392,000 ₪ במחצית הראשונה של 2026 (+3.9% לעומת המחצית הראשונה של 2025); מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפברואר–מרץ 2026 ירד 1.2% בשנה
מס רכישה לתושב חוץ או למשקיע: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל; מימון בנקאי לתושב חוץ עד 50% משווי הנכס (לתושב ישראל בדירה יחידה עד 75%)
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — ממוצעי מחירי דירות במחצית הראשונה של 2026 (פורסם 15.9.2026), מדד מחירי הדירות (פורסם 15.5.2026) וסקר שכר דירה לרבעון הראשון של 2026. אלה ממוצעים עירוניים; המחיר בפועל משתנה לפי שכונה, גודל, קומה ומצב הנכס. לפני כל החלטה אנחנו מציגים לכם עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים באזור המבוקש.
מאושר מול פוטנציאל
מגרש עם תב"ע מאושרת — הזכויות ידועות, אפשר להוציא היתר, השווי ודאי. מגרש עם תוכנית מופקדת — סיכוי גבוה, לא ודאות. מגרש "בייעוד חקלאי באזור שיופשר" — הימור על שינוי מדיניות שיכול לקחת עשורים או לא לקרות. המחיר צריך לשקף את ההבדל, ורוב הקונים משלמים על פוטנציאל כאילו הוא מאושר.
מינהל מול פרטי
קרקע פרטית — בעלות מלאה, רשומה בטאבו. קרקע מינהל — חכירה מרשות מקרקעי ישראל, עם תנאים, דמי היוון, ולעיתים דרישות בפיתוח. השווי והמורכבות שונים.
המסים
בקנייה — מס רכישה על קרקע בשיעור אחיד, שונה ממדרגות דירה. במכירה — מס שבח על הרווח, והיטל השבחה אם תוכנית השביחה את המגרש. במגרשים ותיקים, המסים במכירה יכולים להיות חלק גדול מהתמורה — יועץ מס לפני.
למה יזם משלם יותר
משפחה שקונה מגרש לבנות בית משלמת לפי שווי של בית. יזם שקונה לבנות עשר דירות משלם לפי שווי של עשר דירות פחות עלויות ורווח — לרוב יותר. בעל מגרש עם זכויות שמוכר למשפחה מוותר על ההפרש.
מכירה מול קומבינציה
ובעל מגרש שלא רוצה למכור יכול לעשות קומבינציה — למסור חלק ליזם ולקבל דירות. הוא משתתף בערך שהבנייה יוצרת, לא רק בערך הקרקע, ולעיתים עם יתרונות מס. יש לנו סדרת עמודים על קומבינציה.
מה אנחנו עושים
אנחנו קונים מגרשים ועושים קומבינציה — ומציגים לבעל מגרש את שתי האפשרויות על אותו מגרש. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.
הערה
העמוד מציג שיקולים כלליים, ללא מחירים. כל נכס דורש בדיקה משפטית, תכנונית ופיזית ספציפית.