מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה במשכנתא – מה משקיע נדל"ן צריך לדעת

כשמשקיעים חושבים על מימון, הם מתמקדים בדרך כלל בשיעור המימון – כמה אחוזים משווי הנכס הבנק מוכן לממן. אבל יש מגבלה נוספת, שמשפיעה לא פחות: שיעור ההחזר מההכנסה. מגבלה זו קובעת עד כמה ההחזר החודשי יכול להיות גבוה ביחס להכנסה של הלווה. מדריך זה מסביר את המגבלה, נכון למועד כתיבה, ואת המשמעות שלה למשקיע.

מה קובעת ההוראה

לפי הוראת הפיקוח על הבנקים בנושא מגבלות בהלוואות לדיור, תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50% (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). בפועל, משמעות הדבר היא שבנקים בוחנים בזהירות רבה יותר הלוואות שבהן ההחזר מהווה חלק גדול מההכנסה. מומלץ לבדוק את הנוסח העדכני מול הבנק, משום שההוראות עשויות להתעדכן.

איך זה משפיע על משקיע

נכס נוסף מוסיף החזר

משקיע שכבר משלם משכנתא על דירת המגורים ורוצה לרכוש נכס נוסף מוסיף החזר חודשי נוסף. הבנק בוחן את יכולת ההחזר הכוללת, ולכן המגבלה עשויה להגביל את סכום ההלוואה החדשה גם כשההון העצמי מספיק מבחינת שיעור המימון.

הכנסה משכירות

שאלה מעשית היא אם ובאיזה אופן הבנק מביא בחשבון הכנסה צפויה או קיימת משכירות. המדיניות עשויה להשתנות בין בנקים ובין מקרים, ולכן כדאי לברר מראש מול הבנק איך הוא מחשב את ההכנסה הרלוונטית.

הכנסה של עצמאים

לעצמאים ובעלי עסקים, הבנק בוחן לרוב את ההכנסה לפי דוחות ואישורים. הכנסה משתנה עשויה להשפיע על החישוב.

שתי מגבלות, שתי שאלות

• שיעור המימון שואל: כמה מהנכס הבנק מוכן לממן?

• שיעור ההחזר מההכנסה שואל: האם הלווה יכול לעמוד בהחזר החודשי?

משקיע צריך לעבור את שתי הבדיקות. לעיתים ההון העצמי מספיק, אבל ההכנסה אינה מספיקה – ולהפך.

למה זה טוב גם למשקיע

מגבלה רגולטורית נשמעת כמו מכשול, אבל היא משקפת עיקרון שגם משקיע זהיר היה מאמץ: לא להתחייב להחזר שמשאיר מעט מדי מההכנסה לשאר הצרכים. לדעתנו, גם כשהבנק מוכן לאשר החזר גבוה, כדאי לבדוק אם ההחזר נשאר סביר בתרחיש של עליית ריבית או ירידה בהכנסה.

איך מתכננים

• מחשבים מראש את ההחזר הכולל על כל ההלוואות, הקיימות והחדשות.

• בודקים את היחס להכנסה הקבועה, בלי להסתמך על הכנסה משכירות שעדיין לא קיימת.

• בודקים תרחיש של עלייה בהחזר במסלולים משתנים או צמודים.

• מתייעצים עם יועץ משכנתאות לפני חתימה על חוזה רכישה, ולא אחריה.

• מקבלים אישור עקרוני מהבנק לפני התחייבות.

טעות נפוצה

טעות נפוצה היא לחתום על חוזה רכישה בהנחה שהמשכנתא "תסתדר", ולגלות שהבנק מאשר סכום נמוך מהנדרש בגלל מגבלת ההחזר. במצב כזה המשקיע עלול להיאלץ לחפש מימון יקר יותר או להפר את החוזה. אישור עקרוני מוקדם מקטין את הסיכון הזה.

מה עושים כשההחזר גבוה מדי

• מגדילים את ההון העצמי ומקטינים את סכום ההלוואה.

• מאריכים את תקופת ההלוואה, תוך הבנת העלות הכוללת.

• דוחים את הרכישה עד שההכנסה או ההון יאפשרו זאת.

• בוחנים נכס זול יותר או מבנה השקעה אחר.

התחייבויות אחרות שנכנסות לחישוב

מעבר למשכנתאות, בנקים בוחנים לעיתים גם התחייבויות אחרות של הלווה, כמו הלוואות צרכניות, הלוואות לרכב או ערבויות שנתן לאחרים. התחייבויות כאלה מקטינות את המרווח שנשאר להחזר משכנתא חדשה. לכן, משקיע שמתכנן רכישה כדאי שיבדוק מראש את כל ההתחייבויות הקיימות שלו, ולעיתים ישקול לסגור הלוואות קטנות ויקרות לפני שהוא פונה לבקש משכנתא נוספת.

שאלות נפוצות

האם המגבלה חלה גם על הלוואה מגוף חוץ בנקאי?

ההוראה שתוארה כאן היא של הפיקוח על הבנקים וחלה על תאגידים בנקאיים. גופים אחרים כפופים לרגולציה משלהם. יש לבדוק מול הגוף המממן.

האם אפשר לצרף הכנסה של בן או בת זוג?

בדרך כלל לווים משותפים מצרפים הכנסות, אבל שניהם יהיו אחראים להחזר. יש לבדוק מול הבנק.

האם המגבלה יכולה להשתנות?

כן. בנק ישראל רשאי לעדכן את ההוראות, ולכן כדאי לבדוק את הנוסח העדכני לפני כל עסקה.

לסיכום ויצירת קשר

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. אין בו הבטחה לתשואה או לתוצאה כלשהי, וכל השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכון. לפני קבלת החלטה יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מורשים ולבדוק את הנתונים העדכניים.

רוצים לבחון השקעה, פרויקט או עסקה באופן מסודר ומקצועי? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.