כספי נאמנות בעסקת מכר דירה איך זה עובד למוכר

בעסקאות דירה רבות, לא כל הכסף עובר ישירות מהקונה למוכר. חלק מהתמורה מופקד אצל גורם שלישי – לרוב עורך הדין של אחד הצדדים – ומשתחרר רק כשמתקיימים תנאים שנקבעו בחוזה. מוכרים שואלים לעיתים למה צריך את זה, ומתי יקבלו את הכסף. הנה ההסבר.

למה נאמנות

הנאמנות היא כלי לגישור על פער של אמון ושל זמן. הקונה משלם חלק גדול מהמחיר ומקבל את הדירה, אבל הרישום על שמו תלוי במסמכים שהמוכר צריך להמציא – אישור מס שבח, אישור עירייה, אישור בעניין היטל השבחה ומסמכי מחיקה של משכנתא. כדי שהקונה לא יישאר בלי בטוחה, חלק מהכסף ממתין בנאמנות עד שהמסמכים מוגשים. כך אף צד אינו חשוף לסיכון גדול מדי.

מי מחזיק בכסף

לרוב, עורך הדין של הקונה או של המוכר מחזיק את הכספים בחשבון נאמנות ייעודי, לפי הוראות בחוזה או בכתב נאמנות. ההוראות קובעות מתי ולמי ישוחרר הכסף, ומה קורה במקרה של מחלוקת. חשוב שהכסף יוחזק בחשבון נפרד ולא בחשבון הפרטי של מי שמחזיק בו.

מתי הכסף משתחרר

התנאים לשחרור נקבעים בחוזה. דוגמאות נפוצות:

• המצאת אישור מרשות המסים על תשלום מס שבח או על פטור.

• המצאת אישור עירייה לצורך רישום.

• המצאת אישור בעניין היטל השבחה.

• מחיקת משכנתא או עיקול שרשומים על הנכס.

• מסירת החזקה בדירה במצב שסוכם.

כשהתנאים מתקיימים, הנאמן משחרר את הכסף למוכר. לכן, ככל שהמוכר מכין את האישורים מוקדם יותר, כך הוא מקבל את הכסף מהר יותר.

מה לבדוק בסעיף הנאמנות

• מה גובה הסכום המוחזק ולמה בדיוק הוא משמש.

• מי הנאמן, ומה ההוראות לגבי ניהול הכספים ושחרורם.

• אם הכסף מושקע בפיקדון, ולמי שייכים הפירות.

• מה קורה אם יש מחלוקת על התקיימות התנאים.

• אם יש מועד אחרון שאחריו הכסף משתחרר או מוחזר.

סעיף ברור מונע מצב שבו הכסף "תקוע" זמן רב בגלל אי הבנה.

נאמנות ומס שבח

לעיתים, כשצפוי מס שבח, חלק מהכסף שבנאמנות משמש ישירות לתשלום המס. לפי המידע המתפרסם, נכון למועד כתיבה, את המס יש לשלם בתוך 60 ימים ממועד העסקה, אלא אם מתקיימים תנאי הדחייה שבחוק. תאמו עם עורך הדין כיצד ישולם המס ומאיזה כסף, כדי שלא תיווצר חבות שאין לה מקור.

האינטרס של המוכר

נאמנות נשמעת לפעמים כמו חוסר אמון, אבל היא משרתת גם את המוכר: היא מאפשרת לסגור עסקה בלי שהקונה יעכב תשלומים גדולים עד הרישום המלא. מוכר שמבין את המנגנון ומכין את המסמכים בזמן מקצר את התקופה שבה הכסף ממתין.

איך לקצר את זמן ההמתנה

הדרך הטובה ביותר לקבל את הכסף מהנאמנות מהר היא להתחיל בהכנת האישורים עוד לפני החתימה. פנו לעירייה כדי לברר אם יש חובות פתוחים, בדקו מול הוועדה המקומית אם עשוי לחול היטל השבחה, ובקשו מהבנק יתרה לסילוק המשכנתא. העבירו לעורך הדין את נתוני הרכישה המקורית, כדי שיוכל להכין את הדיווח לרשות המסים בזמן. כשכל המידע מוכן, האישורים מתקבלים מוקדם יותר, והנאמן יכול לשחרר את הכסף מיד כשהתנאים מתקיימים.

נאמנות כשיש משכנתא על הדירה

כשרשומה משכנתא על הדירה, חלק מכספי הקונה מועבר בדרך כלל ישירות לבנק של המוכר לסילוקה, ולא לנאמנות. עם זאת, לעיתים מוחזק סכום בנאמנות עד שהמשכנתא נמחקת בפועל מהרישום. תאמו עם עורך הדין ועם הבנק את סדר הפעולות, כדי שהמסמכים למחיקה יונפקו בזמן והכסף ישוחרר בלי עיכובים.

בשורה התחתונה

כספי נאמנות הם חלק טבעי מעסקת מכר, והם מגינים על שני הצדדים. מוכר שמבין מה מחכה בנאמנות ולמה, בודק את הסעיף בחוזה ומכין את האישורים מבעוד מועד, יקבל את יתרת התמורה בלי עיכובים מיותרים.

שאלות נפוצות

האם חובה להפקיד כסף בנאמנות?

אין חובה כללית. זה מנגנון חוזי שהצדדים מסכימים עליו, והוא נפוץ מאוד בעסקאות דירה.

מי מרוויח את הריבית על הכסף בנאמנות?

זה נקבע בחוזה או בכתב הנאמנות. כדאי להסדיר זאת במפורש.

מה אם האישורים מתעכבים?

הכסף נשאר בנאמנות עד שהתנאים מתקיימים, ולכן כדאי להתחיל בהכנת האישורים מוקדם.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.