כמה מהמשכנתא מותר לקחת בריבית משתנה – מגבלת 66.66%

כשבונים תמהיל משכנתא, לא כל שילוב מותר. הפיקוח על הבנקים קבע מגבלה על החלק של ההלוואה שיכול להיות בריבית משתנה, כדי להגביל את החשיפה של משקי הבית לעליות ריבית. המדריך מסביר מה המגבלה, אילו מסלולים נכללים בה, מה החריגים ומה המשמעות המעשית כשמרכיבים תמהיל, נכון למועד כתיבה.

מה קובעת ההוראה

לפי סעיף 7 בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, חלק ההלוואה בריבית משתנה, מתוך סך ההלוואה, לא יעלה על 66.66%. ההוראה אינה מנוסחת כחובה לקחת שליש בריבית קבועה, אבל התוצאה המעשית דומה: לפחות שליש מההלוואה צריך להיות במסלולים שאינם נחשבים ריבית משתנה לפי ההוראה.

מה נחשב ריבית משתנה

לצורך המגבלה, ריבית משתנה כוללת מסלולים שבהם הריבית עשויה להשתנות במהלך חיי ההלוואה. בפועל, מסלול הפריים וגם מסלולים בריבית משתנה בתדירות מוגדרת, כמו משתנה כל 5 שנים, נחשבים לחלק המשתנה. ההגדרות המדויקות מופיעות בהוראה, ולכן כדאי לוודא עם הבנק כיצד מסווג כל מסלול שמוצע לכם.

החריגים

ההוראה מאפשרת לא להחיל את מגבלת 66.66% במקרים מוגדרים, ביניהם הלוואות גישור לתקופה מקורית של עד שלוש שנים, והלוואות לכל מטרה של עד 120 אלף שקל. בנוסף, יש פטור להלוואות במטבע חוץ או צמודות מטבע חוץ שניתנות לתושב חוץ. הבנק רשאי להשתמש בפטורים בתנאי שהיחס הכולל של ההלוואות הפטורות בכל רבעון לא יעלה על 66.66%. כלומר, הפטורים אינם פתח לעקיפה כללית של הכלל.

למה נקבעה המגבלה

מטרת המגבלה היא להפחית את הסיכון של משקי בית שכל ההחזר שלהם תלוי בריבית שאינה בשליטתם. בנוסף, נספח בהוראה קובע שהלוואה עם שיעור מימון מעל 60% וחלק משתנה של 25% לפחות מקבלת משקל סיכון גבוה, עם חריגים להלוואות קטנות ולזכאי משרד השיכון. כלומר, הרגולציה מעודדת את הבנקים לשים לב לשילוב של מינוף גבוה וריבית משתנה.

איך בונים תמהיל בתוך המגבלה

בדרך כלל התמהיל משלב חלק בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, עם חלקים משתנים כמו פריים ומשתנה כל 5 שנים. הסל האחיד השני, שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים ושליש משתנה כל 5 שנים, מגיע בדיוק לתקרה של שני שלישים בחלק המשתנה. לדעתנו, לא חייבים להגיע לתקרה. ההחלטה צריכה להתבסס על יכולת ההחזר בתרחיש של עליית ריבית ועל הצורך בגמישות לפירעון מוקדם.

דוגמה להמחשה

בהלוואה של מיליון שקל, לשם ההמחשה בלבד, החלק המשתנה כולו, פריים ומשתנה כל 5 שנים יחד, לא יכול לעבור כ-666 אלף שקל. היתרה, כ-334 אלף שקל לפחות, תהיה במסלולים קבועים. אם רוצים, אפשר כמובן להגדיל את החלק הקבוע הרבה מעבר לכך, עד הלוואה שכולה בריבית קבועה.

מה המגבלה לא אומרת

המגבלה אינה קובעת מהו התמהיל הנכון, ואינה מבטיחה שתמהיל שעומד בה מתאים לכם. היא רק מציבה גבול עליון. תמהיל שמגיע בדיוק לתקרה עשוי להיות סביר למשק בית עם הכנסה גבוהה ויציבה, ומסוכן למשק בית אחר. לכן חשוב לבחון את התמהיל לפי היכולת שלכם, ולא לפי מה שמותר.

איך המגבלה משתלבת עם שאר הכללים

מגבלת החלק המשתנה היא רק אחת משלוש מגבלות מרכזיות בהוראה 329. לצידה עומדות מגבלת שיעור המימון, עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה, ומגבלת יחס ההחזר מההכנסה, עד 50% (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). כל אחת מהן נבדקת בנפרד, ותמהיל צריך לעמוד בכולן יחד. בפועל, לווה עם מימון גבוה וחלק משתנה גדול עשוי למצוא שהבנק מחמיר איתו יותר, בגלל דרישות ההון שתוארו קודם. מי שמתכנן הלוואה נוספת על אותו נכס בעתיד צריך לזכור שגם היא תיבחן במסגרת אותן מגבלות.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקחת את כל המשכנתא בריבית משתנה?

ככלל לא. החלק בריבית משתנה מוגבל ל-66.66% מסך ההלוואה, למעט חריגים מוגדרים בהוראה.

האם מגבלה זו חלה גם במחזור?

מחזור הוא הלוואה חדשה שכפופה להוראות. בנוסף, ההוראה אוסרת מחזור שיוצר חריגה ממגבלותיה או מגדיל חריגה קיימת.

האם הנתונים האלה עדכניים?

הם מבוססים על נוסח הוראה 329 שפורסם ביוני 2026, ונכונים למועד כתיבה. מומלץ לוודא מול הבנק לפני ההחלטה.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.