כל כמה זמן אפשר למכור דירה בפטור ממס שבח

הכלל הבסיסי: 18 חודשים

לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, מי שמבקש פטור דירה יחידה צריך לעמוד, בין היתר, בתנאי שלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותו סעיף ב-18 החודשים שקדמו למכירה. כלומר, אם מכרתם דירה בפטור דירה יחידה, מכירה נוספת בפטור לפי אותו סעיף אפשרית רק אחרי שחלפו 18 חודשים ממועד המכירה הקודמת – כל עוד שאר התנאים מתקיימים.

תנאי נפרד, שקשור אף הוא לזמן, הוא שהמוכר יהיה בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהיא הפכה לדירת מגורים. שני התנאים יחד קובעים בפועל את הקצב המרבי של מכירות פטורות לפי סעיף זה.

מה השתנה בשנת 2014

עד סוף 2013 היה בחוק פטור נוסף, בסעיף 49ב(1), שאפשר בתנאים מסוימים מכירה פטורה אחת לארבע שנים, בלי קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר. לפי מדריך רשות המסים, תיקון 76 לחוק ביטל את הפטור הזה במכירות מיום 1.1.2014. מאז, המסלול העיקרי לפטור הוא פטור דירה יחידה, ובצדו כמה פטורים ייעודיים.

עקרון התא המשפחתי

המגבלה של 18 חודשים חלה על התא המשפחתי כולו. לפי המדריך, אם אחד מבני התא – המוכר, בן או בת הזוג או ילד מתחת לגיל 18 (למעט נשוי או יתום) – מכר דירה בפטור, רואים את כל התא כאילו מכר דירה פטורה. לכן, פיצול המכירות בין בני הזוג אינו עוקף את המגבלה, בכפוף לחריגים שנקבעו בפסיקה.

פטורים אחרים ואיך הם משתלבים

הפטור לדירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)) עומד בתנאים משלו: המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, היה זכאי לפטור. בנוסח הסעיף לא מופיע תנאי של 18 חודשים בין מכירות כמו בסעיף 49ב(2). עדיין, כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.

הפטור החד-פעמי במכירת שתי דירות (סעיף 49ה) מאפשר, כשמו כן הוא, פעם אחת בלבד לכל מוכר, למכור שתי דירות בפטור בתוך 12 חודשים, בתנאים ובתקרות שקבע החוק.

הארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל

מדריך רשות המסים מפרט את חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל), שפורסם ב-28.11.2023. לפי המדריך, בחישוב תקופות מסוימות בחוק – בהן התקופות הנוגעות לזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2), לסעיף 49ג(1) ולסעיף 49ה – אם יום אחד או יותר מהתקופה חל בתקופה הקובעת (7.10.2023 עד 7.1.2024), התקופה מוארכת למועד המאוחר מבין שלושה חודשים אחרי סיום התקופה הקובעת לבין שלושה חודשים אחרי המועד המקורי. פירוט נוסף מופיע בהוראת ביצוע 1/2024. מי שמכירה או רכישה שלו נגעה בתקופה הזו כדאי שיבדוק את ההשפעה.

איך לתכנן נכון

לפני מכירה כדאי לרשום את התאריכים המדויקים: יום סיום הבנייה של כל דירה, יום הרכישה, ויום המכירה של כל דירה שנמכרה בפטור על ידי מי מבני התא המשפחתי. מועד המכירה לעניין החוק הוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה או על ההתחייבות הראשונה בכתב (כמו זיכרון דברים), ולא יום מסירת המפתח.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, דווקא בעסקאות שבהן מוכרים וקונים במקביל, כדאי לבנות לוח זמנים בכתב שמראה מתי כל תנאי מתקיים. כמה שבועות של הקדמה בחתימה עלולים להפוך מכירה פטורה למכירה חייבת.

שאלות נפוצות

מכרתי דירה בפטור לפני שנה. האם אוכל למכור עכשיו דירה נוספת בפטור דירה יחידה

לפי סעיף 49ב(2), לא בפטור לפי אותו סעיף, עד שיחלפו 18 חודשים מהמכירה הקודמת. ייתכן שמתאים פטור אחר, וכדאי לבדוק זאת.

מאיזה תאריך סופרים את 18 החודשים

מיום המכירה הקודמת שבוצעה בפטור, שבדרך כלל הוא יום החתימה על ההתחייבות הראשונה בכתב.

האם הפטור של אחת לארבע שנים עדיין קיים

לא. לפי מדריך רשות המסים, סעיף 49ב(1) בוטל במכירות מיום 1.1.2014.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.