כבר חתמתי עם יזם אחד: האם אפשר לעבור ליזם אחר בקומבינציה
כבר חתמתי עם יזם אחד: האם אפשר לעבור ליזם אחר בקומבינציה
מצב נפוץ בעסקאות קומבינציה: בעל קרקע חתם עם יזם, הפרויקט אינו מתקדם, ובינתיים מגיע יזם אחר עם הצעה טובה יותר. או שבעל הקרקע פשוט מתחרט. האם אפשר לחתום עם היזם החדש? התשובה הקצרה היא שחתימה כזו בלי לסיים קודם כדין את ההסכם הראשון עלולה לחשוף את בעל הקרקע לתביעות ולהותיר את שני היזמים במחלוקת. המדריך מסביר מה החוק אומר ומה הדרך הזהירה.
מה קובע חוק המקרקעין על עסקאות נוגדות
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שאם אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שהעסקה נגמרה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. החריג הוא כשהשני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, ואז זכותו עדיפה.
המשמעות לבעל קרקע: אם חתם עם יזם ראשון והסכם זה עדיין בתוקף, ככלל זכותו של היזם הראשון עדיפה על זכות היזם השני. חתימה עם יזם שני עלולה להיחשב הפרה של ההסכם הראשון.
הערת אזהרה מחזקת את היזם הראשון
אם היזם הראשון רשם הערת אזהרה על הקרקע, סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע שכל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת אותה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. במצב כזה היזם השני לא יוכל לרשום את זכויותיו, והבנק המלווה שלו לא יעמיד מימון, עד שהמצב יוסדר.
מתי אפשר לצאת מההסכם הראשון
בהסכמה – הדרך הפשוטה ביותר היא הסכם ביטול עם היזם הראשון, לעיתים תמורת החזר הוצאות או פיצוי.
לפי מנגנון בהסכ ם – הרבה הסכמי קומבינציה כוללים תנאים מתלים ומועדים, למשל לקבלת היתר. אם התנאי לא התקיים במועד, ייתכן שההסכם פוקע או שניתן לבטלו לפי הוראותיו.
בשל הפרה – לפי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם ההפרה הייתה יסודית. אם ההפרה אינה יסודית, אפשר לבטל רק אחרי מתן ארכה לקיום והחוזה לא קוים תוך זמן סביר. לפי סעיף 8, הביטול נעשה בהודעה למפר תוך זמן סביר.
הסיכונים בחתימה מוקדמת עם יזם שני
תביעה מהיזם הראשון – לאכיפה או לפיצויים, לפי העניין.
תביעה מהיזם השני – אם בעל הקרקע לא יוכל לקיים את ההסכם החדש בגלל ההסכם הקודם.
הקפאת הפרויקט – הערות אזהרה סותרות או הליך משפטי עלולים לעכב כל התקדמות במשך זמן רב.
פגיעה במו"מ – יזם שני רציני ידרוש בדרך כלל לראות שההסכם הקודם הסתיים כדין לפני שיתחייב.
הדרך הזהירה
בדיקת ההסכם הקיים – עורך דין בודק את התנאים, את המועדים ואת עילות הביטול.
תיעוד ההפרות – אם היזם הראשון אינו עומד בהתחייבויות, מתעדים זאת ושולחים התראות בכתב.
ארכה והודעת ביטול – אם ההפרה אינה יסודית, נותנים ארכה מסודרת לפני ביטול.
מחיקת הערות – לאחר ביטול כדין, פועלים למחיקת הערת האזהרה בהסכמה או בצו.
רק אז חתימה חדשה – חתימה עם יזם חדש אחרי שההסכם הראשון הסתיים, או בהסכם מותנה שהיזם החדש מודע למצב.
הערכה מקצועית (דעה)
מניסיוננו, ניסיון "לקצר את הדרך" ולחתום עם יזם חדש לפני שהקודם יצא מהתמונה מוביל לעיתים קרובות לשנים של הליכים. הסדר מוסכם עם היזם הראשון, גם אם הוא כרוך בתשלום מסוים, מתברר לא פעם כפתרון הזול והמהיר יותר.
שאלות נפוצות
האם הסכם שלא נרשם בטאבו מחייב?
כן. הסכם בכתב מחייב גם אם לא נרשם. הרישום, או הערת האזהרה, משפיע בעיקר על היחסים מול צדדים שלישיים.
מה אם היזם הראשון לא עשה כלום שנים?
ייתכן שיש עילה לביטול לפי ההסכם או לפי חוק התרופות. צריך לבדוק את ההסכם ואת מהלך העניינים.
האם היזם החדש יכול לפצות את הקודם?
כן, לעיתים יזם חדש משתתף בהסדר עם הקודם כחלק מהעסקה. כדאי לעגן זאת בהסכמים כתובים.
האם מותר לשוח ח עם יזם חדש בזמן שההסכם הישן בתוקף?
שיחה כשלעצמה אינה בהכרח הפרה, אבל יש הסכמים שכוללים התחייבות לבלעדיות או איסור על מו"מ עם אחרים. לכן קוראים קודם את ההסכם הקיים, ונזהרים מכל התחייבות כלפי היזם החדש עד שהמצב מוסדר.
מקורות: נוסח חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, סעיפים 9 ו-127; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, סעיפים 7 ו-8. המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
נתקעתם עם יזם שאינו מתקדם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252