יציאה מוקדמת מחוזה שכירות: תניית ביטול והודעה מראש

חיים משתנים: עבודה חדשה בעיר אחרת, הגדלת המשפחה או החלטה של המשכיר למכור את הדירה. בכל אחד מהמצבים האלה עולה השאלה אם אפשר לסיים את חוזה השכירות לפני הזמן. התשובה תלויה בעיקר בשאלה אם יש בחוזה סעיף יציאה, ומה הוא קובע.

תניית ביטול חד-צדדית לטובת המשכיר בטלה

סעיף 25יג(א) קובע כלל חשוב: תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כזו. כלומר, משכיר אינו יכול לשמור לעצמו זכות "לצאת" מהחוזה בלי סיבה, אם לשוכר אין זכות מקבילה.

מועדי ההודעה

סעיף 25יג(ב) קובע את מועדי ההודעה כשיש תניית ביטול תקפה:

• המשכיר צריך להודיע לשוכר על ביטול החוזה לפחות 90 ימים מראש.

• השוכר צריך להודיע למשכיר על ביטול החוזה לפחות 60 ימים מראש.

החוק קובע "לפחות", ולכן אפשר להסכים על הודעה מוקדמת ארוכה יותר מצד המשכיר. לפי סעיף 25יד(2), אין להתנות על הסעיף אלא לטובת השוכר. משמעות הדבר: אי אפשר לקצר את 90 הימים של המשכיר.

כשאין בחוזה סעיף יציאה

אם החוזה לתקופה קצובה ואין בו זכות ביטול, אף צד אינו רשאי לסיים אותו לפני הזמן רק משום שרצה בכך. שוכר שעוזב לפני תום התקופה בלי עילה מפר את החוזה, וחלות התרופות הכלליות של דיני החוזים. באופן דומה, משכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לעזוב לפני תום התקופה, אלא אם השוכר הפר את החוזה.

במצב כזה, הדרך המעשית בדרך כלל היא הסכמה. ההמלצות הבאות הן שלנו, לא הוראות חוק:

• לפנות לצד השני מוקדם ככל האפשר ובכתב.

• להציע שוכר חלופי מתאים, שעומד בתנאים של החוזה הקיים.

• לסכם בכתב את מועד הפינוי, את גורל הערובות ואת חלוקת התשלומים השוטפים.

שוכר חלופי והעברת השכירות

סעיף 22 לחוק קובע שהשוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו בדירה לאחר אלא בהסכמת המשכיר. עם זאת, אם המשכיר מסרב מטעמים בלתי סבירים או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, בשכירות מקרקעין רשאי השוכר לעשות את העסקה גם בלי הסכמתו, ובית המשפט רשאי להרשות אותה בתנאים שייראו לו. לפי סעיף 22(ב), הסכמה בשכירות מקרקעין צריכה להינתן מראש ובכתב. על כך הרחבנו בעמוד נפרד על שכירות משנה והעברת החוזה.

חובת הקטנת הנזק

לפי דיני החוזים, נפגע מהפרה אינו זכאי לפיצוי על נזק שהיה יכול, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין. בהקשר של שכירות, הכוונה היא שמשכיר ששוכר עזב לפני הזמן צפוי לפעול באופן סביר למציאת שוכר אחר, ולא לחכות עד סוף התקופה ולתבוע את מלוא דמי השכירות. היקף החובה תלוי בנסיבות.

מה כדאי לכלול בסעיף יציאה

אם אתם מנסחים חוזה חדש וחשוב לכם גמישות, ההמלצות הבאות, שהן שלנו ולא הוראות חוק, יכולות לעזור:

• לתת זכות יציאה לשני הצדדים, כדי שהתניה לטובת המשכיר לא תהיה בטלה לפי סעיף 25יג(א).

• לקבוע מועדי הודעה שאינם קצרים מ-90 ימים למשכיר ומ-60 ימים לשוכר.

• לקבוע אם זכות היציאה קיימת מהיום הראשון או רק לאחר תקופה מינימלית.

• לפרט אם יש פיצוי מוסכם בעת יציאה, ובאיזה גובה.

• לקבוע מה יקרה לערובות ולתשלומים השוטפים בעת יציאה מוקדמת.

שאלות נפוצות

המשכיר מוכר את הדירה. האם הוא יכול לסיים את החוזה?

מכירה אינה מבטלת את השכירות. לפי סעיף 21(ב), הרוכש בא במקום המשכיר לעניין הזכויות והחובות לפי החוזה. סיום מוקדם אפשרי רק אם יש תניית ביטול תקפה, או בהסכמה.

החוזה מאפשר רק לי, השוכר, לצאת. האם זה תקף?

כן. האיסור בסעיף 25יג(א) חל רק על תניה שמאפשרת למשכיר לבטל בלי שתהיה לשוכר זכות כזו. תניה שמאפשרת רק לשוכר לבטל היא לטובתו.

האם אפשר לצאת מוקדם אם הדירה אינה ראויה למגורים?

מסירת דירה שאינה ראויה למגורים היא הפרת חוזה לפי סעיף 25ו(ב). בנסיבות כאלה עשויה לעמוד לשוכר זכות ביטול בשל הפרה, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני שפועלים.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה ועל עקרונות דיני החוזים. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות שבניינם צפוי להיכנס לפינוי בינוי או לתמ"א 38 ורוצים לנסח את חוזי השכירות בהתאם, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.