יחס החזר מהכנסה במשכנתא – כמה מההכנסה מותר להחזיר כל חודש

גם כשיש הון עצמי מספיק, משכנתא לא תאושר אם ההחזר החודשי כבד מדי ביחס להכנסה. המדד שבודק זאת נקרא יחס החזר מהכנסה, ובאנגלית PTI (Payment To Income). בנק ישראל קבע לו תקרה מחייבת, והבנקים מוסיפים עליה מדיניות פנימית משלהם. המדריך מסביר מה הכללים, נכון למועד כתיבה, איך הם מחושבים בפועל ואיך להיערך אליהם לפני שמגישים בקשה לבנק.

מהו יחס החזר מהכנסה

יחס החזר מהכנסה הוא החלק מההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית שמוקדש להחזר המשכנתא. ככל שהיחס גבוה יותר, כך נשאר פחות כסף לשאר ההוצאות, והסיכון שמשק הבית יתקשה לעמוד בתשלומים בעת שינוי בריבית או בהכנסה עולה. זו הסיבה שהרגולטור מתייחס ליחס הזה כאחד המדדים החשובים ליציבות של משקי הבית ושל מערכת הבנקאות.

מה קובעת הוראה 329

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת שבנק לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%.

אילו הלוואות נכללות בחישוב

לפי נספח ההוראה, ההחזר החודשי כולל גם הלוואות קודמות שניתנו ללווה בשעבוד אותו נכס, כאשר מועד פירעונן עולה על 18 חודשים. עדכון שנכנס לתוקף ב-30 ביוני 2026 הבהיר שהדבר חל גם כשההלוואה הקודמת ניתנה על ידי בנק אחר. כלומר, מי שמבקש הלוואה נוספת על דירה ממושכנת לא יכול להתעלם מההחזר הקיים.

הכרה בהכנסת ערב

הנספח מאפשר, בתנאים שנקבעו, להביא בחשבון מחצית מהכנסתו של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שמשמש ערב להלוואה. זו אפשרות שכדאי להכיר כשההכנסה של הלווים עצמם גבולית, אבל חשוב לזכור שהערב לוקח על עצמו התחייבות ממשית.

הלוואות שאינן כפופות לתקרה

ההוראה מחריגה ממגבלת ההחזר הלוואות גישור לתקופה של עד שלוש שנים, והלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120 אלף שקל. מדובר בחריגים מוגדרים, ואין להסיק מהם שאפשר לעקוף את המגבלה באופן כללי.

איך משפרים את יחס ההחזר

יש שלוש דרכים עיקריות. הראשונה היא להקטין את סכום ההלוואה באמצעות הון עצמי גבוה יותר. השנייה היא להאריך את תקופת ההלוואה, עד התקרה של 30 שנה, כך שההחזר החודשי קטן, אך העלות הכוללת עולה. השלישית היא לסגור הלוואות צרכניות קיימות לפני הגשת הבקשה, משום שגם הן מכבידות על התמונה הכוללת שהבנק בוחן. לדעתנו, יחס החזר נמוך משמעותית מהתקרה מעניק גמישות בתקופות של עליית ריבית, ולכן עדיף לא לתכנן על הקצה.

טעויות נפוצות בחישוב עצמי

טעות ראשונה היא לחשב לפי ההחזר הראשון בלבד. במסלולים צמודים או משתנים ההחזר עשוי לעלות, ולכן כדאי לבדוק גם את ההחזר הגבוה ביותר הצפוי שמופיע באישור העקרוני. טעות שנייה היא להכניס לחישוב הכנסות שאינן קבועות, כמו בונוס חד פעמי, שהבנק לא בהכרח יכיר בהן. טעות שלישית היא לשכוח התחייבויות אחרות, כמו הלוואת רכב או מסגרת אשראי מנוצלת, שמשפיעות על הערכת הסיכון גם כשאינן נכללות בנוסחה עצמה. בדיקה מסודרת של כל הנתונים לפני הפנייה לבנק חוסכת אכזבות.

שאלות נפוצות

האם בנק יכול לאשר משכנתא עם יחס החזר של 45%?

ההוראה מאפשרת זאת, כי התקרה היא 50%.

מה נחשב הכנסה פנויה?

הגדרת ההכנסה וההחזר מופיעה בנספח להוראה 329, והבנקים מיישמים אותה לפי נהליהם. ככלל, נבחנת הכנסה קבועה ומוכחת, ולכן כדאי להכין תלושי שכר או דוחות מס עדכניים.

האם ההחזר נבדק רק ביום אישור ההלוואה?

המגבלה חלה בעת אישור וביצוע ההלוואה. בהמשך הדרך ההחזר יכול להשתנות, למשל במסלולים בריבית משתנה, ולכן כדאי לבחון גם את ההחזר החודשי הגבוה הצפוי שמופיע באישור העקרוני.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ פיננסי. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.