יורש קטין בנכס משותף: למה מכירה או חלוקה דורשות אישור בית משפט

כשאחד ההורים נפטר בגיל צעיר, או כשסבא או סבתא מורישים נכס גם לנכדים, חלק מהיורשים עשויים להיות קטינים. ברגע שקטין הופך לבעלים של חלק בדירה או בקרקע, כל עסקה בנכס כולו – מכירה, חלוקה, משכנתא או עסקה עם יזם – נוגעת גם לזכויותיו. החוק הישראלי מגן על קטינים בעסקאות כאלה באמצעות דרישה לאישור מראש של בית המשפט. מי שמתכנן עסקה בנכס כזה צריך לשלב את האישור בלוח הזמנים.

מי מייצג את הקטין

לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב–1962, ההורים הם האפוטרופסים הטבעיים של ילדיהם הקטינים ומייצגים אותם. אבל הסמכות הזו אינה בלתי מוגבלת, והחוק מונה פעולות שבהן ההורים אינם מוסמכים לפעול לבד.

הפעולות שדורשות אישור מראש

סעיף 20 לחוק הכשרות קובע את הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישר אותן מראש. בין השאר:

• העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, או של דירה.

• פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק – למשל רישום בפנקס המקרקעין.

• נתינת מתנות, זולת מתנות ותרומות הניתנות לפי הנהוג בנסיבות העניין.

• נתינת ערבות.

• פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו או קרובי הוריו, זולת קבלת מתנות הניתנות לקטין.

מבחינה מעשית, כמעט כל עסקה בנכס מקרקעין שקטין הוא אחד מבעליו נופלת לאחת מהקטגוריות האלה.

בשלב הירושה עצמה

גם לפני שהנכס נרשם על שם היורשים, חוק הירושה, התשכ"ה–1965, מתייחס לקטינים:

• הסתלקות – לפי סעיף 6(ג), הסתלקות של קטין מחלקו בעיזבון טעונה אישור בית המשפט.

• העברה או שעבוד של החלק בעיזבון – לפי סעיף 7(ב), העברה ושעבוד מצד קטין טעונים אישור בית המשפט.

המשמעות היא שהורה אינו יכול "לוותר" בשם ילדו הקטין על הירושה, או למכור את חלקו בעיזבון, בלי אישור.

כשהאפוטרופוס אינו ההורה

לעיתים בית המשפט ממנה אפוטרופוס לקטין, למשל כששני ההורים נפטרו. סעיף 47 לחוק הכשרות קובע שגם אפוטרופוס כזה אינו מוסמך, בלי אישור מראש, לבצע פעולות מסוימות, ובהן העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של דירה ועסקה במקרקעין, למעט חריגים שנקבעו. הדרישה לאישור נשארת בעינה גם כשהמייצג אינו ההורה.

למה בית המשפט בודק את העסקה

המטרה היא לוודא שהעסקה משרתת את טובת הקטין. בפועל, בית המשפט בוחן בדרך כלל את מחיר העסקה, את השווי שנקבע לה, ואת מה שייעשה בחלקו של הקטין בתמורה. בתיקים רבים נדרשת הערכת שמאי, ולעיתים נקבעים תנאים לשמירת הכספים של הקטין עד שיגיע לבגרות. ההליך הזה מוסיף זמן, ולכן כדאי להתחיל בו מוקדם.

דוגמה להמחשה

נניח שאב נפטר והשאיר דירה, ויורשיו הם אשתו ושני ילדים, שאחד מהם קטין. המשפחה רוצה למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר. בן הזוג והילד הבגיר יכולים לחתום בעצמם, אבל לגבי חלקו של הקטין נדרש אישור מראש של בית המשפט לפי סעיף 20 לחוק הכשרות. לכן הסכם המכר צריך להיות מותנה באישור, והמשפחה צריכה להציג לבית המשפט את השווי ואת התוכנית לגבי חלקו של הקטין בתמורה. הדוגמה להמחשה בלבד.

תכנון עסקה שבה מעורב קטין

מכאן המלצות מקצועיות שלנו:

• זהו כבר בתחילת הדרך מי מהבעלים קטין, ומתי הוא צפוי להגיע לבגרות.

• הכינו הערכת שווי מקצועית שתוכל לשמש בבקשת האישור.

• הגדירו בהסכם שהעסקה כפופה לאישור בית המשפט, ומה יקרה אם לא יינתן.

• קבעו מראש איך יישמרו כספי הקטין מהתמורה.

• תאמו את לוחות הזמנים עם הצד השני לעסקה, כולל יזם או קונה.

שאלות נפוצות

ירשנו דירה ואחד האחים קטין – אפשר למכור?

אפשר, אבל לפי סעיף 20 לחוק הכשרות, העברה של דירה בשם הקטין טעונה אישור מראש של בית המשפט.

האם הורה יכול להסתלק מהירושה בשם ילדו?

לפי סעיף 6(ג) לחוק הירושה, הסתלקות של קטין טעונה אישור בית המשפט.

האם צריך אישור גם לעסקת קומבינציה או פינוי בינוי?

עסקאות כאלה כוללות בדרך כלל העברת זכויות או פעולות שתוקפן תלוי ברישום, ולכן לרוב נדרש אישור כשאחד הבעלים קטין. יש לבדוק כל עסקה לגופה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

לבחינת עסקה בנכס שאחד מבעליו קטין, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.