חלוקת עיזבון בהסכם בין היורשים: איך מחלקים דירות וקרקעות

עיזבון שכולל דירה, חלק בקרקע ואולי חנות, אינו חייב להפוך לשותפות ארוכה בין כל היורשים בכל נכס. היורשים רשאים להחליט ביניהם מי מקבל מה, למשל שאחד יקבל את הדירה והאחר את הקרקע, ולאזן ביניהם בכסף. חוק הירושה, התשכ"ה–1965, מעדיף הסכמה כזו, וקובע כללים ברורים למקרה שאין הסכמה. הבנתם עוזרת למשפחה לבחור את הדרך שתחסוך שנים של שיתוף לא רצוי.

מתי מחלקים

סעיף 107(א) קובע שאחרי סילוק חובות העיזבון והמזונות מן העיזבון, תחולק יתרת העיזבון בין היורשים. לפי סעיף 107(ב), אין לחלק את היתרה כל עוד לא עברה התקופה שנקבעה בהזמנת הנושים, ולפי סעיף 107(ג) בית המשפט רשאי להתיר חלוקה של מקצת העיזבון לפני כן, אם העיזבון מאפשר זאת. סעיף 107(ד) מוסיף שאם המוריש הורה בצוואתו על מועד מאוחר יותר, נוהגים לפי הצוואה, אלא אם בית המשפט הורה אחרת.

לפי איזה שווי מחלקים

סעיף 109(א) קובע שנכסי העיזבון יחולקו בין היורשים לפי שוויים בזמן החלוקה, ולא לפי שוויים ביום הפטירה. לפי סעיף 109(ב), שבח הנכסים ופירותיהם ממות המוריש ועד החלוקה – למשל שכר דירה – שייכים לעיזבון, וכך גם הפחת והתשלומים המוטלים עליהם. לכן חשוב לקבל הערכת שווי עדכנית לפני שחותמים על הסכם.

חלוקה בהסכם

סעיף 110(א) קובע שנכסי העיזבון יחולקו בין היורשים על פי הסכם ביניהם או על פי צו בית המשפט. כמה הוראות מרכזיות:

• תפקיד מנהל העיזבון – לפי סעיף 110(ב), אם מונה מנהל עיזבון, הוא יציע ליורשים תכנית לחלוקת הנכסים וינסה להביאם לידי הסכמה.

• יורש נעדר – לפי סעיף 110(ג), נעדר אחד היורשים ולא היה מיוצג כדין, יבוא אישורו של בית המשפט במקום הסכמתו.

• חופש החלוקה – לפי סעיף 110(ד), כשהחלוקה נעשית בהסכם, לא חלים כללי החלוקה הכפויה שבסעיפים 112 עד 117.

כשאין הסכמה

סעיף 111(א) קובע שבאין הסכם, הנכסים יחולקו על פי צו בית המשפט, ולפי סעיף 111(ב) מנהל העיזבון יביא לפני בית המשפט תכנית חלוקה. לפי סעיף 111(ג), אם המוריש הורה בצוואתו כיצד לחלק, בית המשפט ינהג לפי הצוואה אלא אם שוכנע שיש סיבות מיוחדות לסטות ממנה. באין הוראות כאלה, חלים הכללים שבסעיפים 112 עד 117, ובהם:

• חלוקה בעין – לפי סעיף 112, הנכסים יחולקו ככל האפשר בעין, בשים לב לתועלת שנכס עשוי להביא ליורש מסוים ולערך הרגשי שיש לו לגביו.

• נכס שאינו ניתן לחלוקה – לפי סעיף 113, הוא יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק, ואם אף יורש אינו מעוניין – יימכר והתמורה תחולק.

מה כדאי לכלול בהסכם חלוקה

המלצה מקצועית שלנו:

• רשימה מלאה של נכסי העיזבון וחובותיו.

• הערכת שווי עדכנית לכל נכס מקרקעין.

• הקצאה ברורה: מי מקבל איזה נכס או איזה חלק.

• תשלומי איזון בין היורשים, אם יש, ומועדי התשלום.

• אחריות לתשלומי מסים והוצאות הרישום.

• הוראות לגבי פירות והוצאות מיום הפטירה ועד הרישום.

היבט המיסוי בקצרה

לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון, יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. כלומר, תשלומי איזון בכסף עשויים ליצור אירוע מס. יש לבדוק זאת עם יועץ מס לפני החתימה.

למה שווה להשקיע בהסכם טוב

זו עמדה מקצועית שלנו: הסכם חלוקה מסודר הוא לעיתים ההבדל בין משפחה שממשיכה הלאה לבין שותפות כפויה שנמשכת שנים. כשכל יורש יודע בדיוק מה קיבל, קל יותר למכור, לשעבד או להיכנס לעסקה עם יזם. מנגד, הסכם שנחתם בחופזה, בלי הערכת שווי ובלי בדיקת מס, עלול להוביל לטענות בהמשך.

שאלות נפוצות

אפשר להחליט שאחד האחים מקבל את הדירה והשני את הקרקע?

כן. לפי סעיף 110(א), היורשים רשאים לחלק את הנכסים בהסכם ביניהם, ובמקרה כזה לא חלים כללי החלוקה הכפויה.

לפי איזה שווי מחשבים את החלוקה?

לפי סעיף 109(א), לפי שווי הנכסים בזמן החלוקה.

מה קורה אם אחד היורשים אינו בארץ ואינו עונה?

לפי סעיף 110(ג), אם יורש נעדר ולא היה מיוצג כדין, אישור בית המשפט יבוא במקום הסכמתו.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי.

לבחינת נכסי עיזבון ולתכנון חלוקה שתאפשר מכירה או עסקה בהמשך, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.