חישוב ליניארי מוטב במכירת דירה שאינה פטורה

הרקע: תיקון 76

עד סוף 2013 בעלי שתי דירות או יותר יכלו, בתנאים מסוימים, למכור דירה בפטור אחת לארבע שנים. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את המסלול הזה במכירות מיום 1.1.2014, ובמקומו קבע הקלה: חישוב השבח הריאלי בליניאריות חדשה במכירת דירת מגורים מזכה החייבת במס.

מה זה אומר בפועל

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, בחישוב הליניארי החדש השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד 1.1.2014 פטור, השבח הריאלי שמיום 2.1.2014 ועד יום המכירה מחויב בשיעור של 25%, והסכום האינפלציוני החייב פטור (מקור: רשות המסים, 2026). המדריך מציין שהחל מ-1.1.2018 החישוב הזה הפך לחישוב הרגיל במכירת דירה מזכה.

איך מחלקים את השבח בין התקופות

לפי המדריך, השבח הריאלי עד "יום המעבר" מחושב כך: מספר הימים מיום הרכישה ועד 1.1.2014, חלקי מספר הימים מיום הרכישה ועד יום המכירה, כפול סכום השבח הריאלי. היתרה היא השבח הריאלי שלאחר יום המעבר, שעליו חל המס. כלומר, ככל שחלק גדול יותר מתקופת הבעלות קדם ל-2014, חלק גדול יותר מהשבח הריאלי פטור.

המחשה עקרונית

זו המחשה של החלוקה בלבד – חישוב השבח הריאלי עצמו כולל הצמדה למדד, ניכוי הוצאות ופחת, ונעשה לפי נתוני העסקה.

על מי זה חל

החישוב חל על מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד, כשהמכירה אינה פטורה – למשל מכירה של דירה בזמן שיש למוכר דירה נוספת, או מכירה שלא עומדת בתנאי פטור דירה יחידה. הוא חל גם על החלק שמעל תקרת הפטור במכירת דירה יקרה, ולפי המדריך גם על חלק מהמכירה בדירה עם זכויות בנייה, עד לשווי הדירה ללא הזכויות. לעומת זאת, על נכס שאינו דירת מגורים מזכה – כמו קרקע, חנות או משרד – חלה הליניאריות הרגילה.

הליניאריות הרגילה, להשוואה

על הסכום האינפלציוני החייב (עד 31.12.1993) חל מס של 10%. ההשוואה ממחישה עד כמה החישוב המוטב משמעותי בדירה שנרכשה לפני 2014.

איך מבקשים

לפי המדריך, המוכר מציין בטופס ההצהרה 7002 שהוא מבקש להחיל על המכירה את החישוב הליניארי החדש לדירות מגורים מזכות חייבות, ומצרף טופס 7914. אם יש לדירה זכויות בנייה, מצרפים גם טופס 7158. החישוב נכלל בשומה העצמית, שמוגשת באופן מקוון.

מקדמה ותזרים

גם כשהמס מחושב בליניאריות חדשה, הקונה משלם בדרך כלל מקדמה על חשבון מס השבח לפי השיעורים הקבועים בחוק. כשהמס הצפוי נמוך בהרבה מהמקדמה, אפשר לבקש להקטין אותה בטופס 7155.

שימו לב

המדריך מפנה לסעיף 48א(ב4) לחוק לעניין דירה שנבנתה אחרי 31.12.2030, ובנוסף ייתכנו מגבלות ותנאים נוספים לפי נסיבות העסקה. החישוב הוא לגבי יחיד; לחברה חלים כללים אחרים.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בעלי כמה דירות שנרכשו לפני 2014 צריכים לבדוק איזו דירה נכון למכור בפטור ואיזו בחישוב המוטב. לפעמים דווקא הדירה שנרכשה מוקדם יותר "מרוויחה" יותר מהחישוב הליניארי, וכדאי לשמור עבורה את המסלול הזה.

שאלות נפוצות

קניתי את הדירה ב-2016. האם החישוב המוטב יעזור לי

אם כל תקופת הבעלות היא אחרי 1.1.2014, אין חלק פטור לפי החישוב הליניארי, והשבח הריאלי כולו יחויב בשיעור של 25% (מקור: רשות המסים, 2026).

האם צריך להיות תושב ישראל

החישוב חל על מכירת דירת מגורים מזכה; כדאי לבדוק מול איש מקצוע את המצב של תושב חוץ, כי חלק מהכללים בפרק נבנו סביב תושבות.

האם החישוב חל על דירה שהושכרה כל השנים

השכרה למגורים היא שימוש למגורים, ולכן דירה כזו עשויה להיות דירת מגורים מזכה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.