חוק השכירות ההוגנת: על אילו חוזים הוא חל ועל אילו לא

המונח "חוק השכירות ההוגנת" מתייחס לתיקון שנחקק בשנת 2017 (תשע"ז) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. התיקון הוסיף לחוק סימן מיוחד שכותרתו "חוזה שכירות למגורים" (סעיפים 25א עד 25טו), ובו כללים על ביטחונות, תיקונים, תשלומים שוטפים, הארכת חוזה וביטולו. לפני שבודקים מה הכללים האלה קובעים, צריך לענות על שאלה מקדימה: האם הסימן בכלל חל על החוזה שלכם.

מה נחשב "חוזה שכירות למגורים"

לפי סעיף 25א, חוזה שכירות למגורים הוא חוזה שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים. "דירה" מוגדרת בחוק באופן רחב: חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים. כלומר, גם השכרה של חדר בודד או של יחידה נפרדת יכולה להיכנס להגדרה, כל עוד המטרה היא מגורים. ההגדרה של "הדירה המושכרת" כוללת גם חלקי רכוש משותף שהוצמדו לדירה והושכרו יחד איתה, למשל חניה או מחסן.

החריגים: מתי הסימן לא חל

סעיף 25טו מונה את המקרים שבהם הוראות הסימן אינן חלות. נכון למועד כתיבה, אלה המקרים:

• דירה בבית מלון כהגדרתו בחוק שירותי תיירות, או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש.

• דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות.

• דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור המוגן.

• דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.

• דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר, כלומר שכירות מוגנת.

• חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים, כשאין לצדדים ברירה (אופציה) להאריך אותו.

• חוזה לתקופה העולה על עשר שנים, כשאין למשכיר ברירה לבטל אותו במועד מוקדם יותר.

• הסכום מתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה לפי שינוי מדד המחירים לצרכן, ושר המשפטים מפרסם ברשומות את הסכום המעודכן.

• סוגי חוזים נוספים ששר המשפטים רשאי לקבוע באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.

שימו לב לניסוח של שני החריגים הנוגעים לאורך התקופה. חוזה לחודשיים שיש בו אופציה להארכה אינו מוחרג. גם חוזה לשתים עשרה שנה שבו יש למשכיר זכות לבטל מוקדם יותר אינו מוחרג. בשני המקרים הסימן חל במלואו.

שכירות בין קרובי משפחה

סעיף 25טו(ב) קובע הסדר מיוחד לחוזה בין משכיר לשוכר שהוא קרוב שלו: בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. בחוזה כזה לא חל האיסור להתנות על חלק מהוראות הסימן (סעיף 25יד(2)). המשמעות המעשית היא שבין קרובים אפשר להסכים על הסדרים שונים מאלה שבחוק, למשל בנושא ביטחונות, תשלומים ומועדי הודעה, בעוד שבין צדדים שאינם קרובים הסכמה כזו בטלה אלא אם היא לטובת השוכר.

עם זאת, האיסור להתנות על החובה למסור דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו) נשאר בתוקף גם בין קרובים, משום שהוא מופיע בסעיף 25יד(1), שהחריג לגבי קרובים אינו חל עליו.

שכירות משנה

כאשר שוכר שכר דירה לתקופה שאינה עולה על עשר שנים והשכיר אותה, כולה או חלקה, לשוכר משנה, החוק קובע בסעיף 25טו(ג) כמה כללים מיוחדים. חובות התיקון לפי סעיף 25ח נשארות על המשכיר ולא עוברות לשוכר הראשי. גם הזכות להסכים לשינויים בדירה נשארת של המשכיר. בנוסף, תשלומים שאסור לגבות מהשוכר לפי סעיף 25ט(ב), כמו ביטוח מבנה, לא יחולו על השוכר הראשי.

מה חל גם כשהסימן לא חל

גם כשהחוזה נופל באחד החריגים, ההוראות הכלליות של חוק השכירות והשאילה ממשיכות לחול, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. כך למשל חובת המשכיר לתקן פגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה (סעיף 7), החובה לאפשר לשוכר שימוש ללא הפרעה (סעיף 11) והכללים על העברת השכירות לאחר (סעיף 22). בנוסף חלים דיני החוזים הכלליים, ובהם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

המלצה מעשית

זו הערכה שלנו ולא הוראת חוק: לפני חתימה כדאי לבדוק שלוש שאלות. מה מטרת השכירות, מגורים או נופש. מה אורך התקופה, כולל אופציות וזכויות ביטול. ומה גובה דמי השכירות החודשיים ביחס לסכום המעודכן שפורסם ברשומות. התשובות לשאלות האלה יקבעו אילו כללים חלים עליכם, ומה אפשר ומה אי אפשר לשנות בחוזה.

שאלות נפוצות

האם החוק חל על חוזה שנחתם לפני 2017?

התיקון נכנס לתוקף בשנת 2017. לגבי חוזים שנחתמו לפני כן והוארכו או חודשו לאחר מכן, יש לבדוק את הוראות התחולה של התיקון ואת נוסח החידוש, ובמקרה כזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

האם השכרת חדר בדירה נכללת?

ההגדרה של "דירה" בסעיף 25א כוללת גם חדר המשמש למגורים. לכן השכרת חדר למגורים יכולה להיכנס לתחולת הסימן, בכפוף לחריגים שבסעיף 25טו.

מה קורה אם דמי השכירות גבוהים מהתקרה?

אם דמי השכירות החודשיים עולים על הסכום המעודכן, הוראות הסימן אינן חלות. היחסים בין הצדדים נקבעים אז לפי החוזה, לפי ההוראות הכלליות של חוק השכירות והשאילה ולפי דיני החוזים.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף בדיקה של המקרה הספציפי.

לשאלות על חוזי שכירות בנכסים שלכם, ובמיוחד בבניינים שנמצאים בתהליך התחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.