חוזה שכירות בעל פה: האם הוא תקף ומה חל עליו
חוזה שכירות בעל פה: האם הוא תקף ומה חל עליו
לא כל עסקת שכירות מתחילה בחוזה חתום. לעיתים בני משפחה, חברים או שכנים מסכמים בלחיצת יד, ולעיתים חוזה ישן פג והצדדים ממשיכים בלי מסמך. השאלה אם הסכם כזה מחייב, ומה חל עליו, חשובה לשני הצדדים.
החוק דורש חוזה בכתב, אבל...
סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ושהעתק חתום יימסר לכל צד. אלא שאותו סעיף מוסיף שאי קיום ההוראה אינו גורע מתוקפו של החוזה. כלומר, חוזה שכירות למגורים שנעשה בעל פה הוא עדיין חוזה תקף.
גם חוק המקרקעין תומך בכך. לפי סעיף 79(א), שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזו אינה טעונה מסמך בכתב. ההסדר הזה אינו חל על שכירות עם אופציה שמאריכה אותה מעבר לחמש שנים, או על שכירות שמתחילה יותר מחמש שנים לאחר גמירת החוזה.
מה ממלא את החסר
בחוזה בעל פה רבים מהפרטים לא נקבעו במפורש. החוק נותן כמה כלים להשלמה:
סעיף 3 קובע שפרטים שלא נקבעו בהסכם יהיו לפי הנוהג שהצדדים ראו כמקובל בעסקאות קודמות ביניהם, ובאין נוהג כזה, לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים כחל בעסקאות מאותו סוג.
סעיף 13(ב) קובע שאם לא הוסכם על דמי השכירות, ישולמו דמי שכירות ראויים לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה.
סעיף 25ד מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות "חוזה מצוי". אם נקבע כזה, הוא ייחשב כחוזה בין הצדדים כשלא נערך חוזה בכתב ולא הוסכם אחרת, וישלים הוראות חסרות.
סימן ו' לחוק, שעוסק בחוזה שכירות למגורים, חל גם על חוזה בעל פה, ולכן גם בלי מסמך חלות התקרה לערובות, חובות התיקון ומועדי ההודעה.
כשאין תקופה מוגדרת
לפי סעיף 19(א), אם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיים אותה לאחר תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה לצד השני זמן סביר מראש. בחוזה בעל פה זה המצב השכיח, והוא יוצר חוסר ודאות לשני הצדדים.
הבעיה המעשית: הוכחה
הבעיה העיקרית של חוזה בעל פה אינה תוקפו אלא הוכחתו. במחלוקת על גובה שכר הדירה, על מועד הסיום או על מי מתקן מה, כל צד יציג גרסה משלו. העברות בנקאיות, הודעות ומיילים יכולים לשמש ראיה, אבל הם אינם מחליפים מסמך מסודר.
השלכה על הפטור ממס
לחוק הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים, התש"ן-1990, יש תנאי מפורש. לפי סעיף 3 שלו, הפטור יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת השוכר המאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד. משכיר בלי חוזה כתוב צריך לדאוג לפחות למסמך כזה.
המלצות מעשיות
החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק:
גם בין קרובי משפחה כדאי לחתום על חוזה קצר שמפרט את הפרטים שבתוספת השנייה לחוק.
אם החוזה פג והצדדים ממשיכים, כדאי לחתום על נספח הארכה.
לשמור את כל ההתכתבויות ואת אישורי התשלום.
לערוך פרוטוקול מסירה עם תמונות, גם כשאין חוזה מלא.
שאלות נפוצות
האם אפשר לפנות שוכר שאין איתו חוזה כתוב?
כן, בכפוף לדין. אם לא הוסכם על תקופה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה זמן סביר מראש לפי סעיף 19(א). אם השוכר אינו עוזב, יש לפעול בהליך משפטי.
האם התקרה על הערובות חלה גם בלי חוזה כתוב?
סימן ו' חל על חוזה שכירות למגורים, והחוק אינו מתנה את תחולתו בכך שהחוזה נערך בכתב. לכן גם על חוזה בעל פה חלים הכללים, בכפוף לחריגים שבסעיף 25טו.
מה צריך להופיע בחוזה כתוב?
התוספת השנייה לחוק מונה פרטים כמו כתובת הדירה, שמות הצדדים, תיאור הדירה והריהוט, התקופה והאופציות, דמי השכירות, תשלומים נוספים, וליקויים הידועים למשכיר.
האם הודעות וואטסאפ יכולות להיחשב חוזה כתוב?
החוק אינו מגדיר צורה מסוימת של "כתב". התכתבות שמפרטת את התנאים יכולה לשמש לפחות כראיה לתנאים שסוכמו, אבל לדעתנו עדיף מסמך אחד מסודר ששני הצדדים חתמו עליו.
המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה, חוק המקרקעין וחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים). הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.
לשאלות על השכרת נכסים במשפחה ועל תכנון עתיד הנכס, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.