זכות קדימה בין שותפים במקרקעין: מתי היא קיימת ומתי לא

שותפים רבים בטוחים שאם אחד מהם ירצה למכור את חלקו, הוא יהיה חייב להציע אותו להם קודם. זו הנחה נפוצה, אבל היא אינה נכונה ברוב המקרים. חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, מכיר בזכות קדימה רק בנסיבות מוגדרות, ובשאר המקרים שותף רשאי למכור את חלקו לכל אדם שיבחר. הבנת ההבדל חשובה גם למוכר וגם לשותפים שמבקשים להגן על עצמם.

נקודת המוצא: חופש להעביר את החלק

סעיף 34(א) לחוק קובע שכל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים. כלומר, בהיעדר מנגנון מיוחד, אין חובה כללית להציע את החלק קודם לשותפים.

מקור ראשון: זכות קדימה על פי הסכם

סעיף 99(א) קובע שבעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, "רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני". משעשה כן, לא יהיה זכאי להעביר אותם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. לפי סעיף 99(ב), על זכות כזו חלים סדרי המימוש שבסעיפים 102 עד 105, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות. המשמעות המעשית: שותפים שרוצים זכות קדימה זה כלפי זה צריכים ליצור אותה ולרשום אותה.

מקור שני: בין יורשים במשק חקלאי

סעיף 100 מתייחס למקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, שעברו בירושה ליורשים אחדים במשותף. במקרה כזה, יורש אינו זכאי להעביר את חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה. לפי סעיף 100(ב), בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, כל יורש נחשב בעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; לאחר מכן נחשב בעל זכות קדימה רק יורש שרשם זכות קדימה לעצמו בתוך השנתיים הראשונות.

חשוב לשים לב: ההוראה הזו חלה על משק חקלאי. היא אינה יוצרת זכות קדימה כללית בין יורשים בדירת מגורים רגילה.

מקור שלישי: בין בני זוג

סעיף 101 קובע שמקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף, או דירה המשמשת להם מגורים – בן זוג אינו זכאי להעביר את חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

מה זכות הקדימה אינה כוללת

• מתנות – לפי סעיף 104, החובה להציע לבעל זכות הקדימה אינה חלה על העברה ללא תמורה, אך זכות הקדימה אינה מתבטלת וחלה גם כלפי מי שקיבל את המקרקעין ללא תמורה.

• מחיר נמוך יותר בהמשך – לפי סעיף 103(א), אם בעל הזכות סירב, המציע רשאי להעביר את המקרקעין בתוך שישה חודשים, אבל לא במחיר נמוך מהמחיר שצוין בהצעה.

דוגמה להמחשה

נניח שלושה חברים שקנו יחד מגרש, וכל אחד מחזיק בשליש. הם לא חתמו על הסכם שיתוף ולא רשמו זכות קדימה. אחד מהם מקבל הצעה מיזם לקנות את חלקו. במצב כזה, החוק אינו מחייב אותו להציע את החלק קודם לחבריו, והיזם יכול להיכנס כשותף. אילו נרשמה מראש זכות קדימה לפי סעיף 99, היה עליו לשלוח קודם הצעה בכתב לשותפים לפי סדרי סעיף 102. הדוגמה נועדה להמחשה בלבד.

למה זה חשוב בעסקאות עם בעלים רבים

זו עמדה מקצועית: בקרקעות עם בעלים רבים, היעדר זכות קדימה מאפשר ליזם או למשקיע לרכוש חלקים מכמה בעלים בנפרד. שותפים שמבקשים לשמור על שליטה בנכס יכולים לשקול הסכם שיתוף עם מנגנון הצעה פנימית ורישום זכות קדימה. מנגד, מנגנון כזה עלול להאט מכירות ולהקשות על עסקאות, ולכן כדאי לשקול אותו בזהירות ובליווי משפטי.

שאלות נפוצות

ירשנו דירה שלושה אחים – האם יש לנו זכות קדימה זה כלפי זה?

לא מכוח החוק עצמו. זכות הקדימה בין יורשים בסעיף 100 חלה על משק חקלאי. בדירת מגורים רגילה, זכות קדימה תיווצר רק אם נקבעה ונרשמה לפי סעיף 99.

האם זכות קדימה חלה גם כשמעבירים חלק במתנה?

לפי סעיף 104, החובה להציע אינה חלה על העברה ללא תמורה, אבל הזכות ממשיכה לחול כלפי מקבל המתנה.

מה קורה אם מכרו בלי להציע לבעל זכות קדימה רשומה?

לפי סעיף 105, לא תירשם העברה של מקרקעין שקיימת לגביהם זכות קדימה אלא לאחר שהרשם נוכח שהוראות הפרק נתמלאו.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

לבחינת נכס עם בעלים רבים ולבניית הסכמות ביניהם, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.