התחדשות עירונית | קובי אלקיים נדלן בע"מ
התחדשות עירונית פרויקטים
התחדשות עירונית היא שם כולל לכל הדרכים שבהן בניינים ישנים הופכים לחדשים בלי שהמדינה או העירייה משלמות על זה. המנגנון תמיד אותו מנגנון — זכויות בנייה נוספות מממנות את החידוש — אבל המסלולים שונים, וההבדל ביניהם קובע כמה זמן זה לוקח ומה מקבלים.
שלושת המסלולים
פינוי בינוי
מתחם שלם — כמה בניינים — נהרס ונבנה מחדש מכוח תוכנית בניין עיר חדשה. ההליך הארוך ביותר, כי צריך לאשר תב"ע, אבל עם הפוטנציאל הגדול ביותר: תכנון עירוני מלא, תשתיות, שטחי ציבור, ותמורה גבוהה לבעלי הדירות. המסלול שבו אנחנו מתמחים.
תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית שמאפשרת לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה ולהוסיף לו קומות ודירות (מסלול 1), או להרוס אותו ולבנות מחדש עם תוספת (מסלול 2 — הריסה ובנייה). עובד על בניין בודד, בהליך קצר יותר כי אין תב"ע חדשה. התוכנית הוארכה כמה פעמים ורשויות רבות אימצו תוכניות מקומיות חלופיות, ולכן המצב המשפטי משתנה בין עיר לעיר.
עסקת קומבינציה
לא מסלול של דיירים אלא של בעל קרקע. בעל מגרש — פנוי או עם בניין ישן שבבעלותו המלאה — מוסר חלק מהקרקע ליזם ומקבל בתמורה חלק מהדירות שייבנו. בלי מזומן, בלי לקחת סיכון בנייה. המסלול השני שבו אנחנו מתמחים, ויש לנו עליו סדרת עמודים נפרדת.
מה משותף לכולם
בכל המסלולים הכלכלה זהה: הזכויות הנוספות משלמות על הכל. בכל המסלולים יש פטורים ממס לבעלי הדירות או הקרקע, בתנאים. ובכל המסלולים הביטחונות — ערבות חוק מכר, ערבות אוטונומית לשכירות, ביטוח — הם מה שמפריד בין פרויקט בטוח למסוכן.
איך בוחרים מסלול
בניין בודד על מגרש שמאפשר תוספת משמעותית — תמ"א 38/2. כמה בניינים סמוכים שיכולים להתארג ן, או בניין קטן שהתמ"א לא מספיקה בו כלכלית — פינוי בינוי. בעל קרקע יחיד — קומבינציה. ובמקרים רבים התשובה תלויה במדיניות הרשות המקומית יותר מבכל דבר אחר: יש ערים שדוחפות פינוי בינוי ומגבילות תמ"א, ויש להפך.
המסלולים המוסדיים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפעילה מסלולים לליווי פרויקטים, להכרזה על מתחמים ולמתן הטבות. חלק מהפרויקטים מתחילים ביוזמת הרשות המקומית, חלק ביוזמת יזם ובעלי דירות. הפרטים משתנים ועורך דין שמתמחה בתחום ידע איזה מסלול רלוונטי.
מה אנחנו עושים
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מתמחה בשני המסלולים המורכבים: פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. אנחנו ממוקמים בתל אביב, עובדים עם חברות מגבות ושותפים, ומלווים בעלי דירות ובעלי קרקע בעברית, באנגלית ובצרפתית. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.
הערה
העמוד מציג את המסלולים באופן כללי. המצב התכנוני והמשפטי משתנה בין רשויות ולאורך זמן, ואין לראות בו ייעוץ.