השקעות נדלן בחול | קובי אלקיים נדלן
השקעות נדלן בחול
השקעות נדלן בחול או בישראל? ההשוואה הנכונה אינה בין מחיר דירה בחו"ל למחיר דירה בתל אביב, אלא בין סיכון, שליטה, עלויות, מס ונזילות בכל אחת מהחלופות. משקיע שמשווה את התמונה המלאה, ולא רק את התשואה המוצגת, מגיע להחלטה שמתאימה למטרות שלו, בין אם זו השקעה בחו"ל, השקעה מקומית או שילוב של שתיהן.
השקעות נדלן בחול מול השקעה בישראל: מה משווים
השוואה רצינית בין השקעה בחו"ל להשקעה בישראל בוחנת כמה ממדים במקביל: רמת הסיכון, מידת השליטה וההיכרות עם השוק, העלויות הכוללות, המס בשתי המדינות, החשיפה למטבע, והיכולת לצאת מההשקעה. תשואה שנראית גבוהה בחו"ל עשויה להתכווץ משמעותית אחרי עלויות, מס ושער חליפין, ותשואה שנראית נמוכה בישראל עשויה להיות מלווה בסיכון נמוך יותר ובהשבחה.
גם מטרת ההשקעה משנה את ההשוואה. משקיע שמחפש פיזור מטבעי יעריך את החשיפה לדולר או ליורו כיתרון, ואילו משקיע שמתכנן להשתמש בכסף בישראל יראה בה סיכון.
סיכון: שוק מוכר מול שוק זר, חוק מוכר מול חוק זר.
שליטה: יכולת לבקר, לבדוק ולהתערב, מול ניהול מרחוק.
עלויות: כל ההוצאות, כולל ניהול, תחזוקה, מיסים והמרת מטבע.
נזילות: כמה קל למכור, למי ובאיזה זמן.
מס: חבות ודיווח בישראל ובמדינת הנכס.
מטבע: השפעת שער החליפין על התשואה בשקלים.
יתרונות ומגבלות של השקעה בחו"ל
היתרונות המרכזיים הם פיזור גאוגרפי, חשיפה למטבע זר, וגישה לסוגי נכסים או למחירי כניסה שאינם קיימים בישראל. בשווקים מסוימים יש גם מסורת ארוכה של שכירות מוסדרת ומימון זמין.
המגבלות הן בעיקר ריחוק ותלות: קשה לבדוק נכס מרחוק, קשה לפקח על מנהל נכס, והחוק המקומי אינו מוכר. בנוסף, כל עסקה כרוכה בעלויות של אנשי מקצוע בשתי מדינות, בדיווח כפול ובסיכון מטבע. למשקיע שאין לו זמן או ידע לנהל את כל אלה, המגבלות עשויות לעלות על היתרונות.
יש לזכור גם את נושא הזמן. השקעה בחו"ל דורשת בדרך כלל יותר זמן בשלב הבדיקה, יותר תיאום עם אנשי מקצוע ויותר מעקב שוטף. משקיע שמעריך את הזמן שלו צריך להכניס גם אותו לחישוב, ולא רק את הכסף שהוא משקיע בנכס עצמו.
חלופות השקעה בנדל"ן בישראל
בישראל קיימות כמה דרכים עיקריות להשקיע בנדל"ן: רכישת דירה להשכרה, רכישת דירה בבניין ישן עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, השקעה בנדל"ן מסחרי ומניב, והשקעה לצד היזם בפרויקט. בכל אחת מהן המשקיע פועל בשוק שהוא מכיר, בשפתו ובמערכת משפטית מוכרת.
השקעה לצד היזם, למשל, מאפשרת להשתתף בפרויקט פינוי בינוי או בעסקת קומבינציה בלי לנהל את הפרויקט בעצמו. הסיכון תלוי ביזם, בשלב הפרויקט ובבטוחות, ולכן גם כאן נדרשת בדיקה, אבל היא נעשית בתוך מערכת שהמשקיע יכול להבין ולבקר.
לכל אחת מהחלופות המקומיות פרופיל שונה. דירה להשכרה מספקת תזרים שוטף ודורשת ניהול, דירה בבניין ישן מחזיקה פוטנציאל השבחה שתלוי בתהליכי תכנון ארוכים, ונדל"ן מסחרי דורש הבנה של שוכרים עסקיים וחוזים ארוכים. ההתאמה נקבעת לפי המטרה, ההון והזמן העומד לרשות המשקיע.
איך מקבלים החלטה בשלבים
החלטה טובה מתחילה בהגדרת המטרה ולא בבחירת נכס. אחר כך מגדירים את רמת הסיכון המקובלת, את אופק ההשקעה ואת מידת המעורבות. רק אז בוחנים חלופות קונקרטיות, בחו"ל ובישראל, לפי אותם קריטריונים, ומשווים אותן באופן ישיר.
מומלץ לכתוב את ההשוואה בטבלה פשוטה, עם אותן שורות לכל חלופה: מה אני רוכש, מי מנהל, אילו בטו חות קיימות, מה העלויות, מה המס ואיך יוצאים. כתיבה כזו חושפת מהר פערים במידע ושאלות שנשארו פתוחות.
הגדרת מטרה: תזרים, שימור ערך, השבחה או פיזור.
הגדרת סיכון, אופק ומעורבות אישית.
איסוף חלופות קונקרטיות בחו"ל ובישראל.
השוואה בטבלה אחידה ובדיקה עצמאית של כל חלופה.
החלטה, ולעיתים שילוב בין כמה חלופות.
מס, מימון ומטבע
השקעה בחו"ל כרוכה בדרך כלל בדיווח ובמס בשתי מדינות, בכפוף לאמנות מס ולזיכויים. השקעה בישראל כפופה למערכת מס אחת, עם כללים ידועים למס רכישה, מס שבח ומס על הכנסה משכירות. בשני המקרים מומלץ לבדוק עם יועץ מס לפני ההחלטה, כי המס משפיע ישירות על התשואה נטו.
במימון, משקיע ישראלי מכיר את המערכת הבנקאית המקומית, ואילו בחו"ל המימון לזרים מוגבל לעיתים. מי שמממן השקעה בחו"ל באמצעות הלוואה בשקלים יוצר פער מטבע בין ההכנסה להחזר, ועליו להביא אותו בחשבון.
כדאי לבקש מיועץ המס חישוב השוואתי לשתי החלופות, על בסיס אותם נתונים. חישוב כזה מראה לעיתים שהפער בתשואה נטו קטן בהרבה ממה שנראה במצגת, או להפך, ומאפשר להחליט על בסיס מספרים שנבדקו ולא על בסיס רושם.
כיצד קבוצת אלקיים מסייעת בהשוואה
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ היא קבוצת יזמות ישראלית שפועלת מאז 1945, לאורך שלושה דורות, בפינוי בינוי, התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, עסק אות מורכבות ונדל"ן מסחרי ומניב. משקיעים פונים אלינו כדי להבין את החלופה המקומית לעומק, ולקבל נקודת מבט של יזם על הצעות שקיבלו מחו"ל.
בפרויקטים שלנו, ובהם קריתי 10 בתל אביב, ח/500 בחולון ותא/3388ב תל נופים, הקבוצה עובדת עם חברות גיבוי, מכניסה שותפים ומעמידה ערבויות ללקוחות. אנחנו פועלים בעברית, באנגלית ובצרפתית, ומלווים גם משקיעים שחיים בחו"ל ורוצים להשקיע בישראל.
טעויות נפוצות בהשוואה בין חלופות
הטעות הנפוצה היא להשוות תשואה ברוטו בחו"ל לתשואה נטו בישראל, או להפך. טעות אחרת היא להתעלם מהזמן והמאמץ שנדרשים לניהול השקעה מרחוק. ויש מי שמחליט לפי המצגת המרשימה ביותר, ולא לפי העסקה שנבדקה בצורה הטובה ביותר.
טעות נוספת היא לראות בהחלטה החלטה של הכול או כלום. במקרים רבים דווקא שילוב, עם חלק מההון בחלופה אחת וחלק באחרת, מאפשר ליהנות מהיתרונות של כל אחת ולהקטין את החשיפה לחסרונות שלה.
השוו תמיד נטו לנטו, אחרי עלויות, מס ומטבע.
הכניסו לחישוב את הזמן והמאמץ של ניהול מרחוק.
בדקו כל חלופה באותה רמת עומק.
שקלו שילוב, ולא רק בחירה אחת.
זכרו שמצגת מרשימה אינה תחליף לבדיקה עצמאית.
שאלות נפוצות
מה עדיף, השקעות נדלן בחול או בישראל?
אין תשובה אחת. השקעה בחו"ל מתאימה למי שמחפש פיזור ומוכן לנהל מרחוק, והשקעה בישראל מתאימה למי שמעדיף שליטה, היכרות עם השוק ומערכת משפטית מוכרת. ההחלטה צריכה להתבסס על השוואה נטו של סיכון, עלויות, מס ונזילות.
איך משווים תשואה בין השקעה בחו"ל להשקעה בישראל?
מחשבים תשואה נטו בשתי החלופות: אחרי כל העלויות, דמי הניהול, התחזוקה, המיסים בשתי המדינות והשפעת שער החליפין. בנוסף, מביאים בחשבון את רמת הסיכון ואת היכולת לצאת מההשקעה, כי תשואה גבוהה בסיכון גבוה אינה בהכרח עדיפה.
מהי השקעה לצד היזם בישראל?
זו השתתפות בפרויקט נדל"ן, כמו פינוי בינוי או עסקת קומבינציה, לצד יזם שמנהל אותו. המשקיע אינו מנהל את הפרויקט, והסיכון תלוי ביזם, בשלב הפרויקט ובבטוחות. חשוב לבדוק את מבנה העסקה ואת הבטוחות עם עורך דין לפני ההשקעה.
האם אפשר לשלב השקעה בחו"ל והשקעה בישראל?
כן, ומשקיעים רבים עושים זאת כדי לשלב פיזור עם שליטה. השילוב מאפשר ליהנות מחשיפה לשוק זר לצד השקעה מקומית מוכרת. החלוקה צריכה להתאים למטרות, להון ולסבילות לסיכון, ומומלץ לתכנן אותה עם אנשי מקצוע.
מתלבטים בין השקעות נדל"ן בחו"ל להשקעה בישראל ורוצים השוואה עניינית של החלופות? נשמח לבנות איתכם את ההשוואה ולהציג את האפשרויות המקומיות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם