השכרת יחידת דיור או חדר: האם חל פטור ממס ומה חל בחוזה

משפחות רבות משכירות יחידת דיור צמודה לבית, מרתף שהוסב למגורים או חדר בדירה. ההכנסה הנוספת עוזרת, אבל היא מעוררת שאלות: האם היא פטורה ממס כמו השכרת דירה, האם חוק השכירות ההוגנת חל, ומה צריך לבדוק לפני שמשכירים. את שאלת החוקיות התכנונית של פיצול דירה או יחידת דיור הרחבנו בעמוד נפרד. כאן נתמקד במס ובחוזה.

הפטור ממס חל גם על חלק מדירה

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, מגדיר "דירת מגורים" כדירה בישראל, או חלק מדירה כאמור, המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים, למעט דירה הרשומה או שיש לרשמה בספרי עסק. המילים "או חלק מדירה" חשובות: הן מבהירות שגם השכרה של חלק מדירה, כמו יחידה או חדר, יכולה להיכנס להגדרה, אם היא מיועדת לפי טיבה למגורים.

איך מחשבים מול התקרה

הפטור נבדק לפי סך כל ההכנסה מהשכרת דירות מגורים בחודש. לפי נוסח החוק, נכון למועד כתיבה, התקרה בשנים 2024 עד 2027 היא 5,654 ש"ח לחודש. המשמעות המעשית:

• אם אתם משכירים רק יחידה אחת, בודקים את ההכנסה ממנה מול התקרה.

• אם אתם משכירים גם דירה אחרת, מחברים את ההכנסות.

• גם הכנסה של בן זוג שמתגורר עמכם ושל ילד עד גיל 18 נחשבת כהכנסתכם.

• כשההכנסה עולה על התקרה, הפטור קטן בהדרגה לפי מנגנון הפטור החלקי.

התנאים לפטור

גם ביחידת דיור חלים התנאים הרגילים:

• השוכר משתמש ביחידה למגורים, והוא יחיד, או גוף מסוים שנציב מס הכנסה קבע.

• בידי המשכיר מסמך בחתימת השוכר שמאשר שהיחידה משמשת לו למגורים בלבד, לפי סעיף 3 לחוק.

• היחידה אינה רשומה, ואין חובה לרשום אותה, בספרי עסק של המשכיר.

מה לגבי מסלול 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מדבר על הכנסה מהשכרת "דירה המשמשת למגורים בישראל". הוא אינו מזכיר במפורש חלק מדירה, כפי שעושה חוק הפטור. לכן, אם ההכנסה מעל התקרה ואתם שוקלים את מסלול 10%, כדאי לברר את תחולתו על השכרה של חלק מדירה עם יועץ מס (מקור: רשות המסים, 2026).

חוק השכירות ההוגנת חל גם על חדר

סעיף 25א לחוק השכירות והשאילה מגדיר "דירה" כחדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים. לכן הכללים של חוזה שכירות למגורים יכולים לחול גם על השכרת יחידה או חדר, בכפוף לחריגים שבסעיף 25טו. בין היתר:

• תקרת הערובות: הנמוך מבין שכר דירה לשליש מהתקופה לבין שלושה חודשי שכירות.

• חובות התיקון של המשכיר, בתוך 30 ימים, ובפגם דחוף בתוך שלושה ימים.

• מועדי ההודעה על הארכה ועל ביטול.

ראויה למגורים

התוספת הראשונה לחוק השכירות מונה תנאים שבהם דירה אינה ראויה למגורים. ביחידות שהוסבו למגורים, חלק מהתנאים רלוונטיים במיוחד: מערכת ניקוז וסילוק שפכים, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית עם דלתות וחלונות, דלת כניסה עם נעילה, מים לשתייה ומחיצה בין השירותים לבין היחידה. יחידה שאינה עומדת בהם אינה ראויה להשכרה למגורים לפי החוק.

המלצות מעשיות

החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק:

• לבדוק קודם את המצב התכנוני של היחידה, משום שהיתר בנייה ושימוש חוקי משפיעים על ההשכרה ועל ערך הנכס.

• לחתום על חוזה כתוב, שכולל סעיף שהיחידה מושכרת למגורים בלבד.

• להגדיר בחוזה את השטחים המשותפים, כמו חצר, חניה או כניסה, ואת חלוקת התשלומים כמו חשמל ומים, במיוחד כשאין מונים נפרדים.

שאלות נפוצות

אני משכיר חדר בדירה שבה אני גר. האם ההכנסה פטורה?

חוק הפטור מתייחס גם ל"חלק מדירה" המיועד למגורים. אם מתקיימים התנאים, וסך ההכנסה מהשכרת דירות מגורים בתוך התקרה, ההכנסה יכולה להיות פטורה.

יש לי דירה מושכרת ויחידת דיור מושכרת. האם יש תקרה לכל אחת?

לא. התקרה נבדקת לפי סך ההכנסה מהשכרת דירות מגורים בחודש, ולכן מחברים את ההכנסות.

מה אם היחידה נבנתה בלי היתר?

זו שאלה תכנונית ומשפטית נפרדת, שעשויה להשפיע על ההשכרה ועל הנכס כולו. באתר שלנו יש עמוד נפרד על פיצול דירה והוספת יחידת דיור.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), סעיף 122 לפקודת מס הכנסה וחוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

לבעלי בתים ומגרשים שבוחנים תוספת בנייה, פיצול או מימוש זכויות, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.