השכרת דירה בחו"ל: מסלול 15% ומה צריך לדעת

יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות להשקעה מחוץ לישראל ומשכירים אותן. המסלולים שמוכרים לנו מהשכרה בישראל, הפטור עד התקרה ומסלול 10%, נועדו לדירות מגורים בישראל (מקור: רשות המסים, 2026). להכנסה מהשכרת מקרקעין בחו"ל יש מסלול משלה בפקודת מס הכנסה.

המסלול: 15%

לפי סעיף 122א(א) לפקודת מס הכנסה, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק. לפי סעיף 122א(ג), "מקרקעין" כוללים גם חלק מהם.

שימו לב להבדלים מהמסלול הישראלי:

• הסעיף מדבר על "מקרקעין" ולא על "דירה המשמשת למגורים", כך שאינו מוגבל לנכסי מגורים.

• המסלול מיועד ליחיד, וההכנסה לא צריכה להיות מעסק.

מה מותר לנכות

סעיף 122א(ב) קובע שמי שבחר במסלול הזה אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט פחת. זה הבדל משמעותי ממסלול 10% בישראל, שבו אסור לנכות גם פחת (מקור: רשות המסים, 2026).

על מה מוותרים

אותו סעיף קובע שמי שבחר במסלול אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה או מהמס החל עליה, לרבות זיכוי לפי חלק י' פרק שלישי לפקודה. הפרק הזה עוסק, בין היתר, בזיכוי בשל מסים ששולמו מחוץ לישראל.

זו נקודה מרכזית בבחירה.

השוואה מהירה למסלול 10% בישראל

הטבלה המילולית הבאה מסכמת את ההבדלים לפי לשון הסעיפים 122 ו-122א:

• סוג הנכס: מסלול מוגבל לדירה המשמשת למגורים, ומסלול מדבר על מקרקעין באופן כללי.

• הוצאות אחרות: בשני המסלולים אין ניכוי הוצאות אחרות.

מתי לבדוק את המסלול הרגיל

החלק הזה הוא כלי חשיבה שלנו ולא ייעוץ מס:

• כשבמדינה שבה נמצא הנכס משלמים מס משמעותי על ההכנסה, ואפשר לקבל עליו זיכוי במסלול הרגיל.

• כשיש הוצאות גבוהות, כמו דמי ניהול, תיקונים או מימון, שאפשר לנכות רק במסלול הרגיל.

• כשקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה שבה נמצא הנכס, שקובעת כללים מיוחדים.

דיווח ותיעוד

פרטי הדיווח על הכנסות מחו"ל, והשאלה מתי חובה להגיש דוח שנתי, תלויים במצבו של כל אדם. ההמלצה שלנו היא לשמור את כל המסמכים: חוזי שכירות, דוחות של חברת הניהול, אישורי תשלום מס בחו"ל, ומסמכי רכישה שמשמשים לחישוב הפחת.

ההבדל מהשכרה בישראל של תושב חוץ

אל תתבלבלו בין העמוד הזה לבין המצב ההפוך, של תושב חוץ שמשכיר דירה בישראל. זה מצב שונה, עם כללים שונים, ובאתר שלנו יש עליו עמוד נפרד.

שאלות נפוצות

האם מסלול 15% חל על דירה שמושכרת לנופש בחו"ל?

הסעיף מדבר על "השכרת מקרקעין מחוץ לישראל" ואינו מגביל את המסלול למגורים. עם זאת, אם ההשכרה מגיעה להיקף של עסק, למשל בהשכרה לטווח קצר עם שירותים, ההכנסה עשויה להיחשב הכנסה מעסק, והמסלול לא יחול.

האם אפשר לנכות את הפחת לפי השיעור הישראלי?

הסעיף מתיר ניכוי פחת, אבל אינו קובע את שיעורו. שיעור הפחת המתאים לנכס בחו"ל הוא שאלה ליועץ המס.

שילמתי מס במדינה שבה הנכס נמצא. האם אשלם שוב?

במסלול הרגיל, ובכפוף לכללים ולאמנות מס, ייתכן זיכוי. לכן חשוב לחשב את שתי החלופות.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח סעיפים 122 ו-122א לפקודת מס הכנסה. הוא אינו מהווה ייעוץ מס, ובנושא מיסוי בינלאומי מומלץ במיוחד להתייעץ עם יועץ מס.

למשקיעים שמשווים בין נדל"ן בחו"ל לבין השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.