הקלות במס רכישה לנכה ולעולה חדש

תקנה 11: נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, תקנה 11 לתקנות מס רכישה מעניקה הקלה לנכה, לעיוור, לנפגע פעולות איבה ולבן משפחה של חייל שנספה במערכה, כהגדרתם בתקנות. מי שזכאי ורוכש זכות במקרקעין לשם שיכונו משלם מס רכישה בשיעור של משווי הזכות. ההקלה ניתנת לזכאי פעמיים בלבד.

שילוב עם מדרגות דירה יחידה

המדריך מוסיף: אם הרוכש זכאי לפי תקנה 11, הדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה ושווי הדירה אינו עולה על 2,500,000 ₪, ייקבע פטור לחלק השווי הפטור לפי מדרגות דירה יחידה, ועל הפרש שווי הרכישה ייקבע מס בשיעור 0.5%. כך הזכאי נהנה גם מהמדרגה הפטורה של דירה יחידה וגם מהשיעור המופחת.

תקנה 12א: עולה שרוכש דירת מגורים

לפי המדריך, עולה (כהגדרתו בתקנות) שרוכש זכות במקרקעין בתקופה שמתחילה שנה לפני כניסתו לישראל ומסתיימת 7 שנים אחרי כניסתו, זכאי להקלה במס רכישה פעם אחת לגבי רכישת דירה יחידה או חלופית (תקנה 12א), ופעם אחת לגבי רכישת עסק שבו הוא או קרובו עובד (תקנה 12).

לפי טבלאות המדריך, לתקופה שמ-16.1.2025 ועד 15.1.2028 המדרגות לפי תקנה 12א הן: לא ישולם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪; 0.5% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪; ו-8% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪. בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה שבתקנה 12א לא חלה.

תקנה 12: עולה שרוכש בית עסק

לפי טבלאות המדריך, לאותה תקופה, ברכישת בית עסק לפי תקנה 12 שיעור המס הוא 0.5% על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪ ו-5% על חלק השווי שמעל סכום זה. הסכומים מתעדכנים מעת לעת, ויש לבדוק את הנתון העדכני ביום הרכישה.

בני זוג

לפי המדריך, ברכישת זכות במקרקעין על ידי בני זוג שרק אחד מהם זכאי לחישוב לפי תקנה 11 או 12, מס הרכישה יחושב לפי התקנה לשני בני הזוג – גם אם נישאו בתוך 12 חודשים ממועד הרכישה. זו נקודה חשובה לזוגות שבהם רק אחד מבני הזוג עולה או נכה.

איך מבקשים

לפי המדריך, בקשת הפטור לפי תקנה 11 או 12 מוגשת על גבי טופס 2973 ומצורפת לטופס ההצהרה על רכישת הזכות במקרקעין. בטופסי ההצהרה יש מקום ייעודי לציון התקנה שלפיה מבקשים פטור או פטור חלקי. המדריך מציין גם שאישור מקדים לטאבו למס רכישה, לפני שומת המנהל, מותנה בכך שמי שביקש הקלה כזו המציא את כל המסמכים להוכחת זכאותו.

מה צריך להוכיח

הזכאות נבחנת לפי ההגדרות שבתקנות: למשל, אחוזי נכות ומקור הנכות אצל נכה, או מועד העלייה ומעמד העולה אצל עולה. לכן כדאי לאסוף את האישורים הרשמיים – מגורמים כמו משרד הביטחון, המוסד לביטוח לאומי או משרד העלייה והקליטה, לפי המקרה – עוד לפני הגשת ההצהרה.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, עולים חדשים שמתכננים לקנות דירה צריכים לסמן לעצמם את חלון הזמן של שנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. מכיוון שההקלה ניתנת פעם אחת לדירה, כדאי לחשוב איזו רכישה היא הנכונה לניצול שלה.

שאלות נפוצות

כמה פעמים נכה יכול לנצל את ההקלה

לפי המדריך, ההקלה לפי תקנה 11 ניתנת לזכאי פעמיים בלבד.

עליתי לפני 8 שנים. האם אני עדיין זכאי

לפי המדריך, ההקלה לפי תקנה 12א חלה על רכישה בתקופה שמתחילה שנה לפני הכניסה לישראל ומסתיימת 7 שנים אחריה.

רק אחד מאיתנו עולה. האם ההקלה חלה על שנינו

לפי המדריך, כשרק אחד מבני הזוג זכאי לפי תקנה 11 או 12, המס מחושב לפי התקנה לשני בני הזוג.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.