הקטנת מקדמה למס שבח – טופס 7155 ולוחות זמנים

למה לבקש הקטנה

המקדמה למס שבח נקבעת כאחוז קבוע מהתמורה: 7.5% או 15%, לפי יום הרכישה של הנכס. אבל המס בפועל תלוי בשבח, בהוצאות, בפטורים ובחישובים המיוחדים. כשהמס הצפוי לפי השומה העצמית נמוך מהמקדמה, אפשר לבקש להקטין אותה, וכך הכסף לא "נתקע" אצל רשות המסים עד לשומה הסופית.

מתי זה קורה בדרך כלל

מצבים טיפוסיים שבהם המס הצפוי נמוך מהמקדמה: מכירת דירת מגורים מזכה בחישוב הליניארי החדש, כשרוב תקופת הבעלות קדמה ל-2014; מכירה שיש בה הוצאות השבחה גדולות; מכירה שבה המוכר מקזז הפסדים מאושרים; ומכירה שבה רק חלק מהשווי חייב במס, למשל בגלל תקרת הפטור או זכויות בנייה. אלה דוגמאות כלליות, וכל מקרה נבחן לפי הנתונים.

מי מגיש ואיך

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח. את הבקשה מגישים בטופס 7155, ומצרפים אותה להצהרה המקוונת במקום המיועד, בעת שליחת ההצהרה. המדריך מדגיש שיש לוודא שהוגשו כל המסמכים התומכים בשומה העצמית. בטופס ההצהרה 7002 יש גם סימון ייעודי לבקשה להקטין את המקדמה.

לוח הזמנים

לפי המדריך, המנהל מחליט בבקשה בתוך 20 יום מהגשתה, או בתוך 20 יום ממועד הגשת ההצהרה הכוללת שומה עצמית של המוכר – לפי המאוחר. אם המנהל לא נתן תשובה במועד, רואים את הבקשה לעניין גובה המקדמה כאילו התקבלה.

אם הבקשה נדחתה

לפי המדריך, אם המנהל דחה את הבקשה, אפשר להגיש בקשה לבחינת ההחלטה לדחיית הקטנת המקדמה, בטופס 7156. מייצג יכול להגיש אותה בטופס מקוון דרך מערכת המייצגים. הבקשה נבחנת בידי גורם אחר, שלא טיפל בבקשה הראשונה, והוא נותן תשובה בתוך 45 ימים. אם לא ניתנה החלטה במועד זה, רואים את הבקשה כאילו התקבלה.

הקטנה ביוזמת המנהל

המדריך מציין שלמנהל יש סמכות להקטין את סכום המקדמה ביוזמתו, גם אם אף אחד מהצדדים לא הגיש בקשה.

הארכת מועדים בעקבות המלחמה

לפי המדריך, חוק הארכת המועדים (חרבות ברזל) האריך בשלושה חודשים את המועדים הנוגעים לבקשה ולהחלטה בהקטנת מקדמה, כשהתקיימו התנאים שנקבעו לגבי התקופה שבין 7.10.2023 ל-7.1.2024.

מה חשוב שיהיה בתיק

כדי שהבקשה תיבחן ברצינות, השומה העצמית צריכה להיות מגובה במסמכים: חוזה הרכישה וחוזה המכירה, אסמכתאות להוצאות שמבקשים לנכות, מסמכים על פטור או על חישוב מיוחד אם מבקשים אותו, ואישורים על הפסדים מקוזזים אם יש. בקשה לא מגובה עלולה להידחות.

הקשר לחוזה

מכיוון שהמקדמה משולמת מתוך התמורה, הקטנה שלה משנה את סכום הכסף שעובר בפועל למוכר בשלב מסוים של העסקה. לכן כדאי שהחוזה יכלול הוראה ברורה מה קורה אם המקדמה הוקטנה – למשל, שהקונה יעביר את ההפרש ישירות למוכר.

ההקטנה אינה השומה הסופית

גם אם המקדמה הוקטנה, זו אינה הכרעה סופית במס. המנהל עדיין עורך שומה, בדרך כלל בתוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה, ויכול לקבוע מס שונה מזה שבשומה העצמית. אם בשומה הסופית ייקבע מס גבוה יותר, המוכר ישלם את היתרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי העניין.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בעסקאות שבהן המס הצפוי נמוך בהרבה מהמקדמה, בקשת הקטנה מוכנה היטב יכולה לשפר משמעותית את תזרים המזומנים של המוכר. כדאי להגיש אותה יחד עם ההצהרה ולא בדיעבד.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן רשות המסים צריכה לענות

לפי המדריך, בתוך 20 יום מהגשת הבקשה או מהגשת ההצהרה עם השומה העצמית – לפי המאוחר.

מה קורה אם לא ענו לי

לפי המדריך, רואים את הבקשה לעניין גובה המקדמה כאילו התקבלה.

מי יכול להגיש את הבקשה

המוכר או הרוכש, בטופס 7155.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.