העברת דירה בין בני זוג ובגירושין – מיסוי מקרקעין

שני מצבים שונים

יש הבדל בין העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד לאחר במהלך הנישואין – למשל כדי לרשום את הדירה על שם שניהם – לבין העברה שנעשית במסגרת גירושין. החוק מטפל בכל מצב בדרך אחרת, ולכן חשוב לזהות קודם כול באיזה מצב מדובר.

גירושין: לא נחשב מכירה

לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכויות במקרקעין שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין לא נחשבת מכירה לעניין החוק – בין שמדובר בהעברה בין בני הזוג ובין שמדובר בהעברה מהם לילדיהם. גם מדריך רשות המסים מציין שהעברת זכות במקרקעין אגב גירושין אינה מכירה. התנאי החשוב הוא שההעברה נעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין.

מה קורה במכירה העתידית אחרי גירושין

לפי סעיף 4א, כשמי שקיבל את הזכויות ימכור אותן בעתיד, שווי הרכישה ויום הרכישה יהיו אלה שהיו נקבעים אילו המכירה הייתה נעשית בידי מי שהעביר את הזכויות. כלומר, אין "איפוס" של שווי הרכישה בזמן הגירושין – השבח ימשיך להיות מחושב מהרכישה המקורית. בנוסף, לפי סעיף 39(12)(א), מותרות בניכוי גם ההוצאות שהוציא בן הזוג שממנו התקבלה הזכות.

בחיי הנישואין: מתנה בין בני זוג

העברה ללא תמורה בין בני זוג שאינה אגב גירושין היא מכירה ללא תמורה. לפי סעיף 62(א), מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – ובן זוג הוא קרוב, כולל ידועים בציבור לפי המדריך – פטורה ממס שבח. לפי המדריך, זו דחיית מס עד למכירה בידי המקבל.

מס רכישה בין בני זוג

לפי המדריך, לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה, מכירת זכות בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה. אם התנאים של תקנה 21 אינם מתקיימים – למשל כשבן הזוג אינו גר בדירה – עשויה לחול תקנה 20, שלפיה במכירה ללא תמורה לקרוב מס הרכישה הוא שליש מהמס הרגיל.

התא המשפחתי ופטור דירה יחידה

לעניין הפטורים בפרק חמישי 1, החוק רואה במוכר, בבן זוגו – למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד – ובילדיהם הקטינים כמוכר אחד. לכן, העברת דירה בין בני זוג אינה "מוסיפה" פטור דירה יחידה למשפחה. אחרי גירושין, כשבני הזוג כבר אינם תא משפחתי אחד, כל אחד נבחן בנפרד בעסקאות עתידיות.

חובת הדיווח

גם כשאין מס, ההעברה צריכה להיות מדווחת לרשות המסים במועד ובטפסים הנכונים, ולצרף את המסמכים התומכים – למשל פסק הדין בגירושין או הסכם הממון. בלי אישור מסים לא ניתן לרשום את ההעברה בטאבו, כי לפי המדריך רישום העסקה מותנה באישור על היעדר חובות במס שבח, במס רכישה ובמס רכוש.

הסכם שאינו מקבל תוקף של פסק דין

הלשון של סעיף 4א מדברת על העברה "הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין". לכן, כשבני זוג נפרדים ומעבירים ביניהם זכויות בלי פסק דין כזה, ייתכן שההעברה תיבחן כמכירה רגילה – עם או בלי תמורה – ולא לפי סעיף 4א. כדאי לבדוק את הנקודה הזו לפני החתימה על הסדר כלשהו.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בהסכמי גירושין שכוללים דירה כדאי לבדוק מראש את ההשלכות המיסויות של כל חלופה – העברה לאחד מבני הזוג, מכירה לצד שלישי וחלוקת התמורה, או העברה לילדים. לכל חלופה תוצאה אחרת, והיא משפיעה גם על המס במכירה העתידית.

שאלות נפוצות

האם יש מס שבח כשמעבירים חצי דירה לאשתי בגירושין

לפי סעיף 4א, העברה על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין לא נחשבת מכירה לעניין החוק.

רשמתי את בעלי כבעלים משותף בדירה שבה אנחנו גרים. האם הוא ישלם מס רכישה

לפי תקנה 21, העברה ללא תמורה של זכות בדירת מגורים לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.

אחרי גירושין, מאיזה תאריך נספר השבח כשאמכור

לפי סעיף 4א, יום הרכישה ושווי הרכישה הם אלה שהיו נקבעים אילו בן הזוג שהעביר את הזכויות היה מוכר.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.