המשכיר לא מתקן ליקוי: אילו צעדים עומדים לשוכר

שוכר שדרש תיקון וחיכה, והמשכיר לא הגיע, אינו חסר אונים. חוק השכירות והשאילה מעניק לו כמה אפשרויות, וכל אחת מהן כפופה לתנאים. חשוב להכיר את התנאים לפני שפועלים, כי צעד שנעשה שלא לפי החוק עלול להיחשב הפרה של השוכר עצמו.

נקודת המוצא: דרישה וזמן

לפי סעיף 9(א), הזכויות של השוכר קמות אם הוא דרש מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, והמשכיר לא תיקן בתוך זמן סביר מקבלת הדרישה. בחוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו, סעיף 25ח מגדיר את הזמן הסביר: לא יאוחר מ-30 ימים, ובפגם דחוף לא יאוחר משלושה ימים. לכן הצעד הראשון הוא תמיד דרישה ברורה ומתועדת.

אפשרות ראשונה: לתקן ולדרוש החזר

סעיף 9(א)(1) מאפשר לשוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות. סעיף 9(ב) מוסיף תנאי: שוכר שרוצה לתקן בעצמו צריך להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.

המילה "סבירות" חשובה. החזר יינתן על עלות סבירה של תיקון, ולא בהכרח על כל סכום ששולם. ההמלצות שלנו: לקבל הצעת מחיר או שתיים, לשמור קבלה וחשבונית, ולצלם לפני התיקון ואחריו.

אפשרות שנייה: להפחית את דמי השכירות

סעיף 9(א)(2) מאפשר לשוכר להפחית את דמי השכירות, כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. זו אינה הפחתה שרירותית. אם, למשל, חדר אחד מתוך ארבעה אינו שמיש, ההפחתה צריכה לשקף את הירידה בשווי השימוש בדירה. מאחר שקשה לכמת זאת, הפחתה כזו מעוררת לא פעם מחלוקת, ולכן כדאי להתייעץ לפני שמבצעים אותה.

תיקון דחוף בלי הודעה מראש

סעיף 9(ג) קובע שאם תיקון הפגם דחוף עד שאין לדרוש מהשוכר להמתין לתיקון על ידי המשכיר, השוכר רשאי לתקן בעצמו בלי דרישה מוקדמת ובלי הודעה מראש, ולדרוש החזר הוצאות סבירות. דוגמה אפשרית: צינור שהתפוצץ ומציף את הדירה בלילה. גם במקרה כזה מומלץ לעדכן את המשכיר מיד אחרי הטיפול ולשמור תיעוד.

קיזוז

סעיף 25 קובע שחובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז. המשמעות המעשית: שוכר שזכאי להחזר הוצאות תיקון יכול, בכפוף לחוזה ולנסיבות, לקזז אותן מתשלום דמי השכירות. כאן נדרשת זהירות. קיזוז של סכום שאינו מבוסס עלול להוביל לטענה שדמי השכירות לא שולמו במועד, ולכן מומלץ להודיע על הקיזוז בכתב ולצרף את המסמכים.

פטור מתשלום כשאי אפשר להשתמש בדירה

סעיף 15 עוסק במצב קיצוני יותר: אם נמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והוא לא ביטל את החוזה, הוא פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שבו נמנע השימוש. הפטור חל רק אם השוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת על הנסיבות בעת כריתת החוזה, ולא יכול היה למנוע אותן. במצב כזה המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר, לבטל את החוזה, אלא אם השוכר הודיע לפני כן שהוא מוותר על הפטור.

תרופות לפי דיני החוזים

סעיף 23 מבהיר שהתרופות בחוק השכירות באות בנוסף לתרופות לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ולא במקומן. כלומר, בנסיבות המתאימות עשויות לעמוד לשוכר גם טענות לפיצויים או לביטול החוזה בשל הפרה.

מתי הפגם אינו עילה לתביעה

סעיף 10 קובע חריג: אם הפגם נבע מנסיבות שהמשכיר לא ידע ולא יכול היה לצפות בעת כריתת החוזה, ותיקונו בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם, הוא אינו עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזר הוצאות לפי סעיף 9(א)(1).

שאלות נפוצות

האם מותר לי פשוט לא לשלם שכר דירה עד שיתקנו?

החוק אינו מאפשר עיכוב תשלום כללי. הוא מאפשר הפחתה יחסית לפי סעיף 9(א)(2), קיזוז של חובות לפי סעיף 25, ופטור במצב של מניעת שימוש לפי סעיף 15. עיכוב תשלום מלא שלא לפי הכללים האלה עלול להיחשב הפרה.

האם המשכיר יכול לקבוע בחוזה שאין לי זכות לתקן בעצמי?

בחוזה שכירות למגורים, סעיף 25יד(2) קובע שאין להתנות על סעיפים 8 עד 10 אלא לטובת השוכר, ולכן תניה כזו אינה תקפה.

מה אם המשכיר אינו עונה לטלפון?

מומלץ לשלוח דרישה בכתב לכתובת או למייל שבחוזה. התיעוד חשוב כדי להוכיח מתי התקבלה הדרישה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני הפחתה או קיזוז מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

לשאלות על ניהול נכסים מושכרים ועל התחדשות עירונית בבניינים ותיקים, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.