הלוואת בולט או בלון בסבסוד קבלן – מה זה ומה הגבלות בנק ישראל

בשנים האחרונות הפכו מבצעי מימון של יזמים לנפוצים בשוק הדירות החדשות. אחד מהם הוא הלוואת בולט או בלון שבה היזם משלם את הריבית, כולה או חלקה, בתקופה מסוימת. לרוכש זה נראה נוח, משום שבתקופת הבנייה הוא כמעט לא משלם. אבל בנק ישראל זיהה בכך סיכון, והגביל את היקף ההלוואות האלה. המדריך מסביר מה ההלוואה, מה המגבלות ומה כדאי לשקול, נכון למועד כתיבה.

מה זו הלוואת בולט ובלון

לפי ההגדרה בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, הלוואת בולט או בלון היא הלוואה שבה יתרת הקרן נפרעת במלואה בתום התקופה, בין אם הריבית משולמת לאורך הדרך ובין אם לאו. בהלוואת בולט בסבסוד קבלן, היזם משלם את הריבית, כולה או חלקה. כלומר, הרוכש לוקח הלוואה, אבל בתקופה שנקבעה אינו נושא בתשלומי הריבית, ובסופה הוא צריך לפרוע את הקרן או להמיר את ההלוואה למשכנתא רגילה.

המגבלה של בנק ישראל

במרץ 2025 הודיע הפיקוח על הבנקים על מגבלות בנושא, ובהמשך פורסם חוזר באפריל 2025. לפי סעיף 8א בהוראה 329, שיעור הביצועים של הלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן לא יעלה על 10% מסך ביצועי ההלוואות לדיור ברבעון קלנדרי. לפי ההערה בהוראה, המגבלה חלה מפרסום החוזר ועד 31 בדצמבר 2026. הלוואות שקיבלו אישור עקרוני בכתב לפני פרסום החוזר הוחרגו מהמגבלה.

מגבלות על מכירה בדחיית תשלום

באותה הודעה, הפיקוח הודיע גם על הקצאת הון נוספת לפרויקטים של בנייה למגורים שבהם שיעור החוזים עם דחייה של חלק משמעותי מהמחיר למועד המסירה עולה על 25%. ההוראות נקבעו כהוראות שעה עד סוף 2026, ובנק ישראל ציין שיבחן בהמשך הארכה, עדכון או צעדים נוספים.

למה בנק ישראל מודאג

לפי הודעת הפיקוח, מבצעי מימון כאלה עלולים לעודד רכישת דירות על ידי רוכשים שיש חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה. הבעיה היא שהתשלום האמיתי נדחה לעתיד: כשתקופת הסבסוד מסתיימת, הרוכש צריך לעמוד בהחזר מלא, ואם הריבית עלתה, ההכנסה ירדה או שווי הדירה השתנה, הוא עלול להתקשות.

תרחיש להמחשה

נניח, לשם ההמחשה בלבד, רוכש שקונה דירה בבנייה ומקבל הלוואת בולט שהיזם משלם את הריבית שלה עד המסירה. במשך שנתיים או שלוש הוא אינו משלם דבר על ההלוואה. ביום המסירה, הוא צריך להמיר את ההלוואה למשכנתא רגילה. אם בינתיים הריבית במשק עלתה, ההחזר החודשי יהיה גבוה ממה שתכנן. אם ההכנסה שלו ירדה, ייתכן שלא יעמוד במגבלת יחס ההחזר של 50%. ואם השמאות של הדירה בעת המסירה נמוכה מהצפוי, ייתכן ששיעור המימון שיקבל יהיה נמוך יותר. בכל אחד מהמצבים האלה הוא יצטרך להשלים כסף ממקורות אחרים. זה בדיוק הסיכון שבנק ישראל התייחס אליו.

מה לשאול לפני שמסכימים

לדעתנו, לפני שנכנסים לעסקה כזו כדאי לשאול כמה שאלות. מה יקרה בתום תקופת הסבסוד, ומה יהיה ההחזר החודשי הצפוי? האם אעמוד במגבלות של בנק ישראל ביום ההמרה, כולל יחס החזר של עד 50%? האם המחיר של הדירה כולל בתוכו את עלות הסבסוד? ומה האפשרויות אם לא אצליח להשלים את המימון? כדאי גם להשוות את מחיר הדירה במבצע למחיר בתנאי תשלום רגילים.

חלופות להלוואת קבלן

מי שמתלבט אם להיכנס למבצע מימון של יזם יכול לבחון גם חלופות. האחת היא רכישה בתנאי תשלום רגילים, לפי התקדמות הבנייה, עם משכנתא רגילה שמשוחררת בשלבים. השנייה היא לבקש מהיזם הנחה במחיר במקום מבצע המימון, אם הדבר אפשרי. השלישית היא לבנות מראש תמהיל משכנתא שיחליף את הלוואת הבולט ביום המסירה, ולבדוק כבר עכשיו אישור עקרוני כדי לדעת מה יהיה ההחזר. לדעתנו, ההשוואה בין החלופות צריכה להתבסס על סך העלות ועל רמת הסיכון, ולא רק על גובה התשלום בתקופת הבנייה.

שאלות נפוצות

האם הלוואות קבלן נאסרו?

לא. הפיקוח על הבנקים הגביל את שיעורן ל-10% מביצועי ההלוואות לדיור ברבעון, עד 31.12.2026, לפי הוראה 329. הבנקים יכולים להמשיך לתת אותן בתוך המגבלה.

מי משלם את הריבית בהלוואת קבלן?

בהלוואה בסבסוד קבלן, לפי ההגדרה בהוראה, היזם משלם את הריבית, כולה או חלקה. הקרן נשארת חוב של הרוכש.

מה קורה אחרי 2026?

המגבלה נקבעה עד 31.12.2026. בנק ישראל ציין שיבחן הארכה או עדכון, ולכן יש לבדוק את המצב העדכני בעת הרכישה.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ משפטי. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.